Балконы и лоджии, веранды и террасы

Эта запись-часть 7 из 9 в серии "Договор долевого участия"

Цена балкона Еще раз о цене балконов и лоджий

В теме о цене договора долевого участия упоминалось, что при определении стоимости квартиры застройщик часто указывает понижающие коэффициенты для так называемых летних – балконов, лоджий, веранд и террас. Эти коэффициенты были установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации и действовали до введения в действие новой редакции Жилищного Кодекса РФ.

Напомню, что понижающие коэффициенты :

- для балконов и террас – 0,3;

- для лоджий – 0,5;

- для веранд и холодных кладовых – 1,0 (то есть без снижения цены за 1 кв.м) .

До того, как площадь балконов и прочих летних была исключена при подсчете общей площади квартиры, застройщики часто пытались выдать лоджию за веранду, вплоть до попыток внести изменения в проектную документацию уже на стадии сдачи дома в эксплуатацию. Дело дошло до того, что Госстрой РФ выпустил несколько писем, в которых объяснил, что:

В настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. (Письмо Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах»)

…термины «остекленная лоджия», «остекленный балкон» и «веранда» имеют следующие значения:

- верандой является встроенное или пристроенное к индивидуальному жилому дому остекленное не отапливаемое помещение, не взаимоувязанное с освещением примыкающего к ней помещения и не имеющее ограничения по глубине;

- лоджией (остекленной или не остекленной) является помещение, встроенное в жилое многоквартирное здание и имеющее ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает;

- остекленный балкон, как и лоджия, является частью многоэтажного жилого дома и имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает.

Исходя из данных выше определений, ни остекленная лоджия, ни остекленный балкон не могут являться верандой.  (Письмо № НМ-2161/3 от 25 апреля 2001 г. «О балконах, лоджиях, верандах»)

Сейчас этот вопрос не столь актуален, хотя те застройщики, которые включают в стоимость квартиры оплату квадратных метров летних без понижающих коэффициентов, все-таки рискуют проиграть в суде дольщикам.

Поэтому попробуем разобраться, что такое эти летние, и чем отличается балкон (коэффициент 0,3) от лоджии (коэффициент 0,5).

Балконы и лоджии

Балкон — неотапливаемое помещение в виде выступающей из плоскости стены фасада здания огражденной площадки. Может иметь покрытие и быть остекленным. При наличии покрытия и остекления имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Балконы консольные

Балконы консольные

Лоджия - неотапливаемое помещение встроенное в здание, или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении), покрытие и огражденное с открытой стороны. Может иметь покрытие и быть остекленной. Имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает. Лоджии могут быть очень разнообразными, например такими:

Лоджии встроенные

Лоджии встроенные

Лоджии угловые

Лоджии угловые

Итак, основное отличие балкона от лоджии заключается в том, что балкон – это всегда выступающая за пределы плоскости фасада отдельная площадка, а лоджия – площадка, которая в плане дома не выступает за пределы фасада.

Встречаются и гибриды, например, лоджия-балкон:

Лоджия-балкон

Лоджия-балкон

Лоджия-балкон - неотапливаемое помещение, часть которого встроена в здание подобно лоджии, а часть выступает из плоскости стены фасада в виде огражденной площадки подобно балкону. Может иметь покрытие и быть остекленной. Имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

А это и вовсе архитектурное украшение с элементом защиты:

Французский балкон - не является помещением и не имеет площади. Устроен в виде балконной двери с установленным непосредственно в проеме с наружной стороны, прямо перед ней,  ограждением.

Французские балконы

Французские балконы

Не путайте с эркером.

Эркер — выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.

Эркеры

Эркеры

Веранды и террасы

Эти виды летних помещений в нашей полосе чаще встречаются в частных загородных домах. В более теплых краях террасы широко распространены не только в домах для отдельной семьи, но и в многоэтажных комплексах. А пентхаусы без террасы и вовсе не обходятся.

Веранда — неотапливаемое помещение встроенное или пристроенное (с устройством покрытия) к жилому дому, остекленное, не имеющее ограничения по глубине. При этом, помещение, к которому она примыкает, кроме второго света через веранду, при необходимости должно иметь независимое естественное освещение.

Веранды встроенные

Веранды встроенные

Веранды пристроенные

Веранды пристроенные

Терраса — неотапливаемое помещение встроенное или пристроенное к дому в виде огражденной открытой (не остекленной) площадки, размещаемой на земле или над нижерасположенным этажом.  Может иметь покрытие. При этом, помещение, к которому она примыкает, кроме второго света через террасу, при необходимости должно иметь независимое естественное освещение.

Террасы встроенные

Террасы встроенные

Террасы пристроенные

Террасы пристроенные

Часто трудно провести границу между террасой, расположенной на крыше нижерасположенного этажа, и эксплуатируемой кровлей.

Эксплуатируемая кровля - покрытие плоской крыши, устроенной над зданием или его частью (частями), на которые имеются выходы из помещений здания. Она приспособлена под размещение площадок для занятий спортом, отдыха, солярия, озеленения, хозяйственных целей, и т.п.

Эксплуатируемая кровля

Эксплуатируемая кровля

В остекленных верандах часто устраивают зимние сады или строят зимний сад как отдельную пристройку:

Зимний сад - отапливаемое помещение, имеющее естественное освещение и приспособленное для выращивания комнатных растений.

Зимний сад

Зимний сад

В таунхаусах  и модном сейчас малоэтажном жилье балконы и лоджии обычно скромных размеров, но зато часто присутствуют террасы, совмещенные с крыльцом, и мансарды, наподобие той, где жили Кай и Герда.

Мансарда — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Мансарды

Мансарды

Не знаю, встречаются ли в современных городских домах холодные кладовые (не путать с темными комнатами и гардеробными), но во времена дефицита холодильников это, вероятно, было актуально. (Когда я была маленькая, мы жили в квартире, где вместо холодной кладовой был холодный шкаф с полками и отверстием, выходящим прямо на улицу).

Холодная кладовая - кладовая площадью до 2 м2, размещаемая в неотапливаемом объеме квартиры.

С терминами вроде разобрались. А теперь разберемся с тем, кому все это принадлежит на праве собственности. В частном доме, понятно, все свое. А в многоквартирном?

Чья собственность балкон?

Чья собственность балкон?Поскольку из общей площади жилого помещения исключили площади балконов,  лоджий и прочих веранд, хотя в экспликации БТИ на квартиру эта площадь указывается (с коэффициентами),  то их принадлежность повисла в воздухе.

Мнения юристов разделились. Одни утверждали, что балконы, лоджии и прочие неотапливаемые помещения являются общей долевой собственностью, другие – что исключение их площадей  из подсчета общей площади квартиры не означает, что владельцы квартир лишились права собственности на сами эти помещения. Ведь, когда в общую площадь квартиры включалась площадь балконов и лоджий с понижающими коэффициентами, это не означало, что собственникам принадлежит только 1/3 или 1/2 этой площади.

Не так давно Верховный Суд РФ своим решением от 09.11.2011 г. № ГКПИ11-1727 решил этот спор, установив, что:

Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом данных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Статья 36 ЖК РФ так определяет принадлежность помещений и иных частей дома к общей долевой собственности:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Как видите, чтобы имущество относилось к общей долевой собственности, надо, чтобы оно:

- не являлось частью квартиры;

- не принадлежало отдельному собственнику;

- предназначалось для обслуживания более одного помещения.

Исходя из этого наружные стены и несущие конструкции вашей квартиры, пол, потолок, трубы коммуникаций  и вентиляции являются общей долевой собственностью. А пространство между ними (то есть, непосредственно, квартира) – вашей.

С балконом (лоджией и т.п.) такая же история. Балконная плита, ограждение, фасадная стена – общая долевая собственность, а пространство между ними – собственность владельца квартиры, к которой балкон относится согласно экспликации БТИ.

Вот такая получается условная собственность.

И не важно, что площадь балкона не указана в свидетельстве на право собственности, в реальности-то вы им пользуетесь как вполне полноправный собственник, а отдельно от квартиры он ценности не имеет.

Внутри этого своего пространства можно проявлять всю свою фантазию, если это, конечно, не причиняет вреда общей собственности, но не забывайте о Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170.

(В статье использованы определения из нормативных документов, а также частично определения и рисунки из статьи Дубынина Н. В. «Балкон или лоджия?», Жилищное строительство, № 7, 2007 г.)

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/ddu.jpg “Договор долевого участия”

<< Цена договора долевого участия (окончание)Простые истины >>

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

3 комментария: Балконы и лоджии, веранды и террасы

  • Bruregearma говорит:


    Основным видом деятельности фирмы являются: представительство юридических и физических лиц в арбитражном суде, судах общей юрисдикции, юридические консультации, юридические услуги и юридическое сопровождение бизнеса наших клиентов.
    Как правило, рано или поздно, юридические консультации и юридические услуги требуется всем. И тогда возникает вопрос: в какую юридическую фирму обратиться, что бы получить качественные юридические услуги? Гарантия качественной юридической помощи – это не только знание законов, но и опыт решения юридических задач, который можно накопить только за годы успешной работы.

    госпошлина за выдачу копии устава 2012

    развод спор по разделу имущества

    Наш штат – это высококвалифицированные сотрудники, с высоким уровнем компетентности и профессионализма, в области оказания юридических услуг физическим и юридическим лицам.
    За годы нашей работы был накоплен большой опыт решения многих задач и достигнута высокая эффективность выполнения работы. Наши клиенты ценят качество нашей работы и часто рекомендуют наши юридические услуги своим знакомым.
    Клиенты нашей юридической фирмы – некоммерческие организации, коммерческие организации среднего и малого бизнеса, представительства иностранных компаний, работающие в различных отраслях: оптовая и розничная торговля, девелопмент, образовательная деятельность, инвестиционная деятельность, производство наукоемкой продукции, энергетика, сельское хозяйство, ЖКХ и другие.

    исковое заявление о вселении в квартире

    помощь в получении документов из налоговой

  • Zegeberg говорит:

    Полезная информация и что радует приподнесена она в понятном формате чётко, без воды и лишних вздохов.

  • Ксения Юрьевна говорит:

    Тема сайта интересна и октуальна, зайду еще. Жду вас на моем сайте.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама