Цена договора долевого участия

Эта запись-часть 5 из 9 в серии "Договор долевого участия"

Цена договора долевого участияВ предыдущих постах мы разобрали существенные условия договора долевого участия в строительстве:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства – здесь;
  • сроки оплаты по договору долевого участия – здесь.

Сегодня рассмотрим цену договора долевого участия и основания для ее изменения.

 Формулировка условия о цене договора долевого участия

В соответствии со статьей 5 Закона 214-ФЗ цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Обычно в договоре указывают также стоимость квадратного метра площади квартиры.

Для дольщика самое главное, чтобы цена договора долевого участия, которую он должен уплатить, была прямо обозначена суммой в рублях и копейках.

Формулировка цены договора долевого участия может выглядеть так (формулировка 1): Цена договора долевого участия

Допускается указывать цену договора как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то есть примерно так (формулировка 2):

Цена Договора составляет ________________руб. (________________________) рублей, НДС не облагается.

Цена Договора включает в себя денежные средства на возмещение Застройщику затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства в размере _____________ руб. (______________________________________________________) рублей и денежные средства на оплату услуг Застройщика за выполнение его обязанностей по Договору в размере 218 185 руб. (Двести восемнадцать тысяч сто восемьдесят пять) рублей.

Вторая формулировка применяется обычно, если застройщик  сам не ведет строительно-монтажные работы, а занимается только организацией процесса строительства.

Иногда вознаграждение застройщика определяется  как разница между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. Тогда формулировка условия о цене договора может выглядеть так (формулировка 3):

4.1. Цена Договора________________руб. (________________________) рублей, НДС не облагается, подлежащая уплате Участником долевого строительства Застройщику, состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика.

4.2. При этом под денежными средствами поступившими на оплату услуг Застройщика понимается разница между денежными средствами, поступившими от Участника долевого строительства и фактически истраченными на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Размер денежных средств на оплату услуг Застройщика определяется на дату окончания строительства.

Такая формулировка  выглядит несколько подозрительно, но ничего криминального в ней нет.

Просто застройщик хочет оттянуть дату признания своего дохода в целях налогообложения на самый конец строительства.

В договоре с такой формулировкой условия о цене надо посмотреть, является ли основанием для изменения цены договора превышение фактических расходов на строительство над денежными средствами,   поступившими от участника. Если такое основание для изменения цены НЕ указано, то такая формулировка отражает только отношения застройщика с налоговой инспекцией, и любые возможные последующие требования со стороны застройщика о доплате по этой причине будут незаконны.

А если такое условие указано, то в договоре должен быть предусмотрен и порядок обоснования и доказательства этого превышения, что вообще-то не так просто сделать. Но договоры с таким условием без подробной консультации с юристом подписывать очень рискованно.

 Изменение цены договораИзменение цены договора долевого участия

Цена договора редко остается неизменной. Но порядок и условия изменения цены должны быть прямо указаны в договоре (пункт 2 статьи 5 Закона 214-ФЗ). Причем причины изменения цены могут быть любые, в Законе 214-ФЗ ограничения не установлены.

Изменения цены договора связаны:

1)      С изменением стоимости квадратного метра площади;

2)      С изменением площади.

Изменение цены договора, да и любое другое изменение условий договора оформляется дополнительным соглашением сторон к договору долевого участия, которое так же,  как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

Изменение стоимости квадратного метра

Некоторые  застройщики  то ли по неопытности, то ли из конкурентных соображений занижают стоимость своих объектов, и когда фактические затраты на строительство оказываются больше, начинаются проблемы у дольщиков.

Поэтому и предостерегают на каждом углу – не верьте слишком низким ценам, доплаты не избежать. И в такой ситуации, у дольщика нет вариантов – он «попал», независимо от условий договора о цене и ее изменении, и каждый сам решает, подписывать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении цены или требовать возврата денег.

Изменение стоимости квадратного метра может быть также связано с порядком оплаты цены договора. Оплата в рассрочку всегда приводит к увеличению стоимости, и процент повышения цены сравним с процентом по ипотеке.

Еще одна «засада» может скрываться в формулировках условий договора о цене и ее изменении. Обычно подразумевается, что денежные средства, уплачиваемые участником, покрывают все расходы застройщика на строительство и доведение объекта до состояния, в котором он должен быть сдан участнику.

Поэтому перечень расходов застройщика в договоре не указывают.

А вот если указали, то дальше можете не читать.  Скорее всего, застройщик пытается таким способом замаскировать необходимость последующих платежей  от участника, мотивируя это тем, что в договоре какие-то расходы не были указаны (например, подключение электричества по постоянной схеме, или установка лифтов, или что угодно еще). Вот живой пример:

2.5. Цена договора должна быть изменена путем заключения дополнительного соглашения при возникновении необходимости выполнения дополнительных работ в Квартире, не предусмотренных п.3.1.3 настоящего договора, и при возникновении у Застройщика дополнительных расходов, связанных с вводом Объекта в эксплуатацию и не предусмотренных настоящим договором.

Такие договоры подписывать не стоит, это бездонная бочка.

Вообще, без задней мысли застройщики не будут писать в договоре то, что однозначно сформулировано в Законе 214-ФЗ. Так нет особой необходимости писать, что денежные средства, полученные от участника, застройщик вправе расходовать только  для строительства объекта недвижимости (дома) и ввода его в эксплуатацию, поскольку в статье 18 Закона 214-ФЗ сказано, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1)строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

И все — перечень закрыт.

Статья 18 Закона 214-ФЗ в прежней редакции (до 17.06.2010 г.) была очень короткой и состояла из одного предложения:

Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

 Поэтому в договорах долевого участия появлялись такие, например, перлы:

3.1. Застройщик обязуется:

…3.1.2. Использовать денежные средства, уплачиваемые Дольщиком по настоящему договору, исключительно для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта, а также для рекламы Объекта и оплаты прочих услуг с целью привлечения денежных средств третьих лиц для долевого строительства Объекта (но не более 2 процентов от цены договора), и в связи с этим полностью и в срок производить финансирование всех затрат (работ и услуг) при осуществлении расчетов со всеми лицами, принимающими участие в проектировании, строительстве, вводе в эксплуатацию Объекта и его рекламе.

В общем, на мой взгляд, надо избегать договоров с излишне подробным перечислением того, что регулируется Законом 214-ФЗ – «дьявол кроется в деталях», и эти детали надо изучать с лупой.

В моем последнем договоре также сформулировано условие об изменении стоимости квадратного метра:

4.1          Цена Договора, установленная в п. 4.1, может быть изменена по соглашению Сторон в случае изменения экономической ситуации напрямую повлиявшей на исполнение Сторонами принятых на себя обязательств по Договору. Изменение цены Договора в соответствии с настоящим пунктом возможно только при условии представления заинтересованной стороной доказательств невозможности исполнения условий Договора при сохранении прежней цены Договора.

Условие, прямо скажем, опасное для участника, поэтому только репутация застройщика сподвигла меня все-таки подписать договор с таким условием. Застройщик, правда, уверял, что это на всякий случай, и у них такого еще не было (это верно). Но я предупредила, что такое соглашение об изменении цены договора буду подписывать только через суд.

Вот так.

Об изменении цены договора в связи с изменением площади напишу позже, а то опять много получилось.

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/ddu.jpg “Договор долевого участия”

<< Утром – деньги, вечером – стулья, но деньги впередЦена договора долевого участия (окончание) >>

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

Комментарии запрещены.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама