Договор уступки права требования

Уступка прав по договоруДоговор уступки прав требования является специфическим видом договора, производным от основного договора, права требования по которому и подлежат передаче. Договор уступки часто называют еще договором цессии, и, соответственно, сторону,  передающую права требования называют цедентом, а сторону, принимающую (приобретающую) эти права, — цессионарием.

Схема договора

Простая схема договора уступки прав требования (цессии) в случае приобретения квартиры в новостройке выглядит так:

Договор уступки права требования квартиры

Д1 –это основной договор. Его сторонами являются застройщик (должник по договору) и участник, являющийся первоначальным кредитором застройщика по этому договору.

Этим основным договором может быть любой договор, заключенный между застройщиком и участником, предполагающий отсрочку исполнения обязательства (по передаче квартиры) со стороны застройщика.

Иначе говоря, заключение договора уступки прав требования возможно в тех случаях, когда на стороне Должника есть неисполненное обязательство по основному договору.

Если участник (цедент) – юридическое лицо, то основным договором может быть договор инвестирования или поставки материалов/выполнения работ/оказания услуг с оплатой построенными квартирами. Сразу скажу, что заключать договор уступки права требования с юридическим лицом категорически не рекомендуется. Более того, правомерность заключения такого договора ставится под сомнение.

Если участник (цедент) – физическое лицо, то на практике чаще всего передаются права, если договор между дольщиком и застройщиком является договором долевого участия (ДДУ) или предварительным договором (долевого участия или купли-продажи). Излишне говорить, что при передаче прав по предварительным договорам риски надо возвести в квадрат.

Поэтому дальше мы рассмотрим особенности приобретения квартиры по договору уступки прав у физического лица-участника долевого строительства.

В случае ДДУ передать права по договору можно только до момента подписания акта приема-передачи квартиры сторонами основного договора, поскольку в этот момент обязательство застройщика считается исполненным.

Д2 на схеме — это договор уступки прав требования (цессии). Первоначальный кредитор в нем становится цедентом, а новый – цессионарием.

Право требования в данном случае обозначает право требования исполнения обязательства должника (застройщика) по передаче оплаченной кредитором квартиры.

Законодательство

Основные положения договора уступки прав требования регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Для нашего случая важно следующее:

- Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

- Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

- Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

- Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

- Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

- Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

- Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

- Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

- Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

- Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Что отсюда следует?

1) Права требования кредитора (цедента) должны быть документально удостоверены;

2) В основном договоре не должно быть запрета на уступку прав другому лицу (цессионарию);

3) Если так установлено в договоре, то должник (застройщик) должен дать свое согласие на уступку прав. (Обычно это выливается в посреднический процент или фиксированную немаленькую сумму, которую цедент уплачивает застройщику). Но застройщик в этом случае имеет право и отказать без объяснения причин;

4) Если согласия застройщика не требуется или об этом в договоре ничего не сказано (такого в ДДУ не бывает никогда), письменно уведомить застройщика о перемене лица в договоре необходимо, иначе можно остаться без квартиры;

5) Поскольку ДДУ требует госрегистрации, то и договор уступки прав по ДДУ также подлежит регистрации;

6) После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права. От себя добавлю – и несет те же риски, как если бы он заключил ДДУ сразу с застройщиком.

В статье 11 закона 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по ДДУ возможна:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Цена договора

Теперь поговорим о денежных расчетах между всеми участниками схемы. Именно здесь и кроются основные неприятности.

Не секрет, что до трети квартир в новостройках приобретается с целью инвестиций, и многие участники, заключившие ДДУ на начальном этапе строительства, продают практически построенную квартиру по договору цессии по более высокой цене.

Вернемся к схеме договора.

Здесь $1 – это цена договора долевого участия, то есть сумма, уплаченная застройщику первоначальным кредитором.

Соответственно $2 – это цена договора цессии, то есть сумма, уплаченная цессионарием цеденту по договору уступки прав.

При этом разница ($2-$1) представляет собой доход цедента от продажи (премия за риск).

Если дальше все идет хорошо, дом сдается в срок, то цессионарий получает квартиру, приобретенную по договору цессии.

Если же возникает необходимость расторгнуть договор с застройщиком, то цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена по договору цессии (то есть $2), а сумму, указанную в ДДУ (то есть $1). Потеря денежных средств при этом может быть значительной.

Претензии к застройщику в виде пени также будут рассчитываться от суммы $1.

В этих неблагоприятных для цессионария случаях он будет не вправе предъявить претензии к цеденту, поскольку цедент по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными (проще говоря, если цедент передал не принадлежащие ему права).

Как можно передать не действительные права? Теоретически это просто. По закону 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. (Как я уже рассказывала, мне дали почти месяц после регистрации ДДУ для внесения оплаты). Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному согласно условиям договора, ДДУ уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях можно считать недействительными. Поэтому в статье 11 закона 214-ФЗ указывается:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

То есть одновременно с приобретением прав требования новый кредитор обязан принять на себя и долг прежнего участника. Поскольку сейчас все больше застройщиков предлагают рассрочку, то долг в данном случае будет складываться из неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке. Естественно, это должно отразиться и на цене договора уступки. В принципе, договор уступки может быть и безвозмездным, например, при уступке прав по ДДУ родственнику.

При переводе долга застройщик должен в обязательном порядке дать свое согласие на такой перевод (статья 391 пункт 1 ГК РФ).

Документы

Документы, которые должны остаться у покупателя (цессионария) при покупке квартиры по договору уступки:

1. Основной договор, по которому передаются права – в нашем случае договор долевого участия, зарегистрированный в установленном порядке – ОРИГИНАЛ;

2. Все дополнительные соглашения к ДДУ, также зарегистрированные аналогично договору, а также сопутствующие договоры, не требующие регистрации, связанные с приобретаемой квартирой (если такие были), – ОРИГИНАЛЫ;

3. Прочие письменные документы, имеющие отношение к приобретаемой квартире (письма, претензии, ответы застройщика и надзорных органов и т.д.), – оригиналы;

 4. Акт взиморасчетов цедента с застройщиком на дату заключения договора цессии – оригинал;

5. Платежные документы по расчетам цедента с застройщиком:

- при безналичных расчетах – платежки и банковские выписки, заверенные банком ( с синей печатью);

- при наличных расчетах – квитанции с печатью застройщика – оригиналы;

Сверьте платежные документы с актом сверки расчетов – суммы и итог должны сходиться.

Не лишним будет перед заключением договора цессии запросить у застройщика свежую выписку из ЕГРЮЛ, последний вариант проектной декларации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, проверить сроки действия разрешения на строительство и техусловий на коммуникации.

Не забудьте убедиться также, что квартира, права на которую вы собираетесь приобрести, не пострадала при изменении этажности здания или при других изменениях проекта застройщиком.

При составлении договора цессии должны быть отражены, прежде всего, основание приобретения права требования первоначальным кредитором (то есть краткое описание квартиры и условий договора долевого участия) и состояние расчетов цедента с застройщиком (суммы и порядок оплаты, задолженности и т.д.). При наличии задолженности перед застройщиком указывается также порядок перевода долга и порядок его выплаты новым кредитором.

Договор цессии требования помимо цедента и цессионария обычно подписывает и должник (застройщик) и заверяет его своей печатью, это свидетельствует о том, что сделка проводится с его ведома и согласия.  На регистрацию договор цессии подается вместе с основным договором (ДДУ). Зарегистрированный договор цессии вместе с оригиналом ДДУ возвращается к покупателю.

После регистрации договора цессии составляется двусторонний акт приемки-передачи документов (оригиналов), которые были перечислены выше.

Предупреждения

Напоследок несколько зарубок на память:

1) Если цена по договору цессии незначительно отличается от цены по ДДУ (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, составляет 6-12 месяцев и больше, будьте особенно бдительны – возможно, объект является долгостроем и/или имеет другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.);

2) Об аналогичных проблемах может свидетельствовать массовый сброс квартир на объекте по договорам цессии, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика;

3) Квартира за время строительства неоднократно переходила из рук в руки по договорам цессии – вероятно, с ней что-то не так, иногда мошенники так прячут концы;

4) Еще раз повторю — будьте осторожны при покупке квартиры по договору цессии у юридического лица, если, конечно, вы не любитель острых ощущений в зале суда. Предварительно отдайте все документы на доскональное изучение независимым юристам.

 Продолжение темы

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/12/dogovory.jpg “Другие варианты договоров на покупку новостройки”

<< Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)Договор цессии с юридическим лицом – риски цессионария >>

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

45 комментариев: Договор уступки права требования

  • Fall говорит:

    Есть ДДУ между застройщиком и юр. лицом. Физ. лицо заключает договор цессии с этим юр. лицом.
    При этом присутствует регистрация в рег. палате, а цена договора цесии меньше ДДУ. Договор цесии подписан всеми сторонами.
    Какие риски?)

    • Lora говорит:

      Посмотрите подробно здесь:
      http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/dogovor-cessii-s-yuridicheskim-licom-riski-cessionariya/

      То, что не вошло в статью:
      если ДДУ был оплачен деньгами, и срок между заключением ДДУ и договором уступки больше 6 месяцев, возможно, продавцу стало известно о задержке строительства. Но это маловероятно, скорее, продавец получил по другому договору доплату от вас или преференции от застройщика.

  • марина говорит:

    я плохо ориентируюсь в законах о долевом строительстве но мне интересно,требуется передовать новому приобретателю прав долевого строительства многоэтажного дома справку от застройщика об выполненых работах подрядчика?т.е подрядчик выполнил свои какие либо работы по строительству дома заказчик выдал справку что кв.метры за определенную стоимость отработаны.далее подрядчик переуступает права свои на эти кв метры физ лицу в рег. палате требуется эта справка так вот мне интересно эту справку нужно отдавать физ.лицу или ее нужно оставлять у подрядчика?

    • Lora говорит:

      Да, вы должны отдать физлицу эту справку вместе с договором и другими приложениями к нему и указать ее в акте приемки-передачи документов, один экземпляр акта остается у вас. Если вам справка нужна, например, для налоговой, оставьте себе ее копию, желательно заверенную печатью заказчика.

  • Татьяна говорит:

    Что делать если застройщик отказывается дать акт взаиморасчетов.

    • Lora говорит:

      Документ о взаиморасчетах может называться и по-другому, справка, например. Этот документ понадобится при регистрации переуступки.
      Чем застройщик мотивирует свой отказ? Может быть, в первичном договоре уступка вообще запрещена?

    • Lora говорит:

      Предыдущий комментарий относится к договору долевого участия, по которому уступаются права. Если у вашего продавца договор не требует регистрации, то уступка тоже не регистрируется. Если в этом случае застройщик не дает документ о взаиморасчетах, то лучше отказаться от этого варианта.

  • Александра говорит:

    Собираюсь купить квартиру на стадии строит-ва. Агенство по продаже мне предлагает заключить предварит.договор уступки прав по ДогУч в Долевом Строит-ве. Вопросы начинаются начиная с шапки: возможна ли такая формулировка: ООО «Н.И.» от имени которого в соответствии с Агентским дог №… действует ООО «Д-Н» в лице дир.департамента новостроек Иванова ИИ, действующего на снов.дов. б-н от 14.10.13

    • Lora говорит:

      Александра, такая формулировка стандартна для договоров, заключаемых агентами от имени застройщика или продавца. Согласно формулировке ООО «Н.И.» является принципалом, то есть продавцом, а ООО «Д-Н» является его агентом.
      Но вообще заключение предварительных договоров уступки довольно рискованно. В данном случае это означает, что ООО «Н.И.» — скорее всего, не застройщик, и на эту квартиру у него еще нет ДДУ с застройщиком (возможно, он на регистрации) или там более ступенчатая схема. То есть Н.И. продает вам через агента квартиру, на которую у него еще нет прав. Заключать такой предварительный договор уступки можно только если вы бесконечно доверяете и фирме-агенту и Н.И. Во всяком случае, платить по этому договору по закону нельзя, значит, и на оплату будет какая-то схема, вероятно. Будьте осторожны, риск большой.

  • Наталия говорит:

    Добрый день!
    Скажите пожалуйста, я собираюсь приобрести квартиру в строящемся доме, сдача конец этого месяца, владелец квартиры частное лицо. Какой перечень документов на эту квартиру должен быть у них?

    • Lora говорит:

      Наталия, перечень документов тот же, что указан в статье. Но если сдача дома произойдет до того, как вы успеете перерегистрировать ДДУ на себя, то уступка будет невозможна, тогда только купля-продажа после оформления владельцем квартиры права собственности на эту квартиру.

  • Ната говорит:

    Я внесла половину стоимости квартиры, вторую собиралась после продажи своей квартиры, но сейчас изменились семейные обстоятельства, могу ли я продать квартиру по переуступки не оплатив вторую половину?

    • Lora говорит:

      Можете, но обязательно согласовав это с застройщиком в письменном виде и указав в договоре уступки порядок перевода вашего долга (неоплаченной части) на нового покупателя.

  • Евгений. говорит:

    Спасибо большое за подробные материалы. При покупке квартиры возможна ли Ваша практическая помощь юриста? Спасибо

  • Аноним говорит:

    подскажите пожалуйста в течении какого срока застройщик должен предоставить договор уступки?

    • Lora говорит:

      Вообще-то, как договоритесь, но до передачи квартиры (лучше до ввода дома в эксплуатацию).

  • Евгений. говорит:

    Скажите пожалуйста, какиестроительные фирмы зарекомендовали себя положительно, чтобы с ними заключать договоры покупки квартиры? Спасибо.

    • Lora говорит:

      Знаете, я вас тоже могу спросить про надежные банки. :roll: Поэтому ответ будет — никакие, все течет, все изменяется. Избегайте Инкома — это все, что могу вам посоветовать.

  • Дарья говорит:

    Между физическим лицом и юридическим был заключен договор о переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома, полностью внесена оплата за квартиру. Однако договор переуступки не зарегистрирован в росреестре. В настоящее время основной договор долевого участия в строительстве между юр. лицами расторгнут. Как быть в подобной ситуации?

    • Lora говорит:

      Физлицу можно попытаться вернуть деньги, уплаченные по переуступке, в претензионном или судебном (что более вероятно) порядке, с расторжением договора уступки. Предмет иска лучше уточнить с юристом, предоставив ему на рассмотрение все документы, потому что непонятно:
      - почему не был зарегистрирован договор уступки,
      - когда был расторгнут первоначальный договор,
      - какие документы предоставлены физлицу в комплекте с договором уступки,
      - почему и по каким документам оплата по договору уступки была внесена до его регистрации.
      Может, это и не было изначально мошенничеством со стороны юрлица, но очень похоже.
      Подробно про договор уступки с участием юрлица здесь:
      http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/dogovor-cessii-s-yuridicheskim-licom-riski-cessionariya/

  • Сергей говорит:

    В статье Вы неоднократно советуете быть осторожным при покупке квартиры по договору цессии у юридического лица. Каков риск, если я заключаю договор цессии с юридическим лицом, которое является подрядчиком застройщика, фактически строит дом и имеет зарегистрированный ДДУ с застройщиком?

  • Lalani говорит:

    Подскажите, пожалуйста, предлагают заключить договор цессиии задним числом, так как дом уже введен в эксплуатацию (У цедента не хватает денег расплатиться с застройщиком). Но странно это все выглядит- будут ли штрафы со стороны рег. палаты, получается что будет просрочка больше чем полгода в регистрации договора цессии, и получении свидетельства о собственности . Возможен ли вообще такой вариант? А какая..
    цена договора цессии — разница между «за сколько продают» и «сколько не оплатил»?

    • Lora говорит:

      Если цедент еще не принял квартиру по акту, то заключение договора уступки возможно и после ввода в эксплуатацию, просто застройщики это не приветствуют. В любом случае никаких штрафов за несвоевременную регистрацию договора уступки нет. В зависимости от условий ДДУ надо будет согласовать уступку и перевод долга с застройщиком (как минимум его уведомить).
      Цена — как договоритесь, но в принципе, да, это будет разница между ценой договора и суммой неоплаченных еще взносов. Кроме того, в ДДУ может быть предусмотрена плата застройщику за оформление переуступки (% или фиксированная сумма), договоритесь, кто ее оплатит — вы или цедент.
      Совет — до регистрации переуступки не платите цеденту или хотя бы удостоверьтесь в регпалате, что на эту квартиру не была зарегистрирована переуступка раньше или ДДУ не был расторгнут.

  • ЭЛЬВИРА говорит:

    ПОДСКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА, ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ ПО ИПОТЕКЕ+20% НАЛИЧНЫМИ ПО ДОГОВОРУ УСТУПКИ. КАК ВСЕ ЭТО БУДЕТ ПРОИСХОДИТЬ ПОЭТАПНО??? НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ??

    • Lora говорит:

      Как я поняла, у вас в договоре уступки стоит та же цена, что и в ДДУ, а 20% вы платите продавцу наличными сверху той цены (неофициальная часть).
      Поскольку у вас задействован банк, то форму договора уступки и этапы будут диктовать он, вам же надо будет согласовать условия банка по договору уступки с продавцом и застройщиком и следовать графику предоставления документов банку.
      Часть, которую вы будете вносить наличными, лучше провести через банковскую ячейку и отдать продавцу после регистрации договора уступки. Продавец должен будет вам выдать расписку на получение этой суммы.
      Поскольку неофициальная часть не будет фигурировать в официальных документах, то она не будет задействована и при получении имущественного вычета на покупку квартиры.
      Вот так в общих чертах.

  • Александр говорит:

    здраствуйте,приобретаю квартиру в новостройке по ипотеке в сбербанке дом был сдан в ноябре 2013года свидетельство у продавца еще нет (будут получать в течении ближайшего месяца) но квартиру мне они продают только по договору переуступки т.е. ятак понял из статьи я покупаю права у дольщика,а в банке мне говорят что квартиру купить без свидетелбства они не могут или не хотят вобщем незнаю причины требуют свидетельство,говорят что с данным видом договоров они не работали еще,застройщик акредитован в банке,могут ли в банке мне отказать и накаких основаниях???

    • Lora говорит:

      Александр, если ваш продавец еще не принял квартиру от застройщика по акту, то переуступка возможна (при отсутствии запрета на нее в ДДУ). Если он уже собрался оформлять свидетельство, значит, квартиру он принял, и никакие переуступки тут не допускаются, только купля-продажа. Уточните этот момент у продавца.
      Что касается банков, то не все банки работают с ипотекой по договорам уступки, а отказать в банке могут и без указания оснований — имеют право.

      • александр говорит:

        Как бальзам на душу есть еще умные люди просто сколько общаюсь с людьми как в банке агентами и прочие никто не дает внятного ясного ответа,. мой продавец получать свидетельство не собирается продает только по праву переуступки значит в дду цессия не запрещена,дело только в сбербанке значит квартиру я не куплю( хоть добился правды ) Лора большое человеческое спасибо Вам за помощ!!!!!

        • Lora говорит:

          Александр, а квартиру-то ваш продавец принял от застройщика, то есть акт приемки подписал?
          Если сбер не работает с договорами цессии, вы же можете поискать другой банк, аккредитация новостройки именно в этом банке необязательна.

  • Александр говорит:

    вот этого даже не знаю,ну да продавец как дольщик дом сдан уже есть все кроме свидетельства,просто сделка немного осложнена другими обстоятельствами квартиру я беру в другом городе поэтому все общения происходят по телефону там у меня нанят риэлтор,сберб. предлагает выгодную программу для меня т.е. по акции молодая семья есть мат кап. есть больше 50 % стоимости квартиры,процентная ставка получается очень выгодной нигде такой мне не дают.плюс еще по предоставлению справок 2ндфл и трудовой после заявления они дают 4 месяца на поиски,а в других банках требуют новый пакет документов по истечению старых т.е. свежий а т.к. я работаю по вахте в москве(сам я из саратовской области)каждые две недели ездить за трудовой накладно.да и квартиру не каждый день покупаеш)))много разных нюансов и подводных камней выплывает то это не так то еще что нибудь,а по акредитации был один вариант в новостройке но застройщик не был акредитован и в банке сказали что под акцию я не попадаю совсем и заломили такую ставку что отпадает все желание

    • Lora говорит:

      Александр, мне как-то плохо верилось, что сбер не дает ипотеку по договору цессии, и я туда позвонила. Действительно, как мне ответили, вопрос о предоставлении кредита по такому договору решает кредитный инспектор в отделении банка. Значит, в том отделении, куда вы обратились, такие договоры не практикуют. Жаль, потому что вариант неплохой вроде. Может, вы попробуете поинтересоваться в других отделениях?
      И все-таки уточните у риэлтора — подписал ли продавец акт приема-передачи квартиры. А то получается игра в испорченный телефон.

  • Александр говорит:

    Подскажите, пожалуйста, как поступить в следующей ситуации.
    Дом сдан 31 декабря. По договору уступки мы уже не успеваем приобрести квартиру (т.к. продаем свою, вторичку). Продавец (дольщик) говорит, что застройщик сам будет подавать документы в БТИ и ФРС. По предварительному договору мы отдаем ему деньги и оформляем регистрацию прав уже на себя. По закону собственником явлется пока он, соответственно и регистрация прав должна осуществлятся на него. Ждать 1-3 месяца никто не хочет, ни покупатель нашей квартиры, ни продавец новостройки. Гарантий того, что мы 100% переедем в новую квартиру практически нет. Как нам обезопасить себя при этой сделке?
    Заранее спасибо.

    • Lora говорит:

      Александр, вы пишете: «Ждать 1-3 месяца никто не хочет, ни покупатель нашей квартиры, ни продавец новостройки.» Покупателя понять можно, а продавец как-то может повлиять на ускорение процесса регистрации новостройки? Ведь основная задержка будет за ним. Почитайте о новом порядке регистрации сделок купли-продажи:
      http://flatinthecity.ru/zakony-i-dokumenty/kupit-kvartiru-teper-mozhno-za-odin-den/

      Про риски. По предварительному договору купли-продажи (ПДКП) не надо отдавать все деньги, только небольшой аванс под расписку, а остальное после перерегистрации квартиры на вас. Расчет через банковскую ячейку.
      Остальные риски, связанные с предъявлением претензий третьим лицом по поводу продажи квартиры, тут такие же, как при покупке вторички, немного об этом почитайте тут (во второй половине статьи):
      http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/pokupaem-kvartiru-riski-pri-pokupke-novostrojki-i-vtorichki/

      По ПДКП. В предварительном договоре должны быть указаны те же условия продажи и параметры квартиры, что и в основном договоре, и надо указать предельный срок, в течение которого будет заключен основной договор, и условия возврата аванса, если сделка не состоится.

  • Айдар говорит:

    Покупаю квартиру у лица у которого ДДУ, но его по доверенности представляет другое физ. лицо. Какие в этом случае необходимы документы. Чтоб не было претензий третьих лиц?

  • Юля говорит:

    Добрый день. Планирую купить квартиру по ДДУ у физ. лица. У физ лица есть юрист, который обещает подготовить все документы. При этом часть средств беру по ипотеке. Нужно ли в этом случае мне обращаться к другому юристу для сопровождения сделки ( проверки всех документов) или банк сам проверяет все документы на правильность и надежность? И еще, физ. лицо назначило цену по переуступке ниже, чем в ДДУ (есть на то свои причины). Могут ли быть в этом случае каке-то «подводные камни»?

    • Lora говорит:

      Юля, проверить документы у своего юриста не помешает, хотя бы даже с точки зрения наличия всех необходимых документов, правильности их оформления, подписи уполномоченными лицами и формулировок. Это будет не сопровождение сделки, а скорее разовая консультация с предоставлением всех документов по договору.
      Как бы банк ни проверял документы, платить ипотеку придется вам, и у банка интерес именно в кредитном договоре.
      Цена по переуступке ниже — значит, обязательно надо проверить историю объекта, застройщика и договора (были ли переуступки раньше), а также состояние расчетов с застройщиком. В принципе, почти все подводные камни описаны в статье.

  • Наталия говорит:

    Здравствуйте!Хотим купить квартиру в новостройке. Застройщик один из самых известных- работает давно,но на определенную новостройку,в которой мы хотим купить квартиру пока нет ДДУ, хотя обзвонив риелторов и подрядчиков,в ней уже продают квартиры. Мы нашли подрядчика, который сказал, что ден.средства на покупку квартиры пройдут через кассу застройщика.Сходила к застройщику там сказали,что не предв.договор,но сказали,в любом случае могут,только через их кассу.Какова схема оплаты и какой договор застройщик может предоставить?Слышали,что квартиру как-то отписывают на другую уже построенную в др.доме(у них есть зарезервированные).

    • Lora говорит:

      Наталия, если договор не ДДУ и не предварительный, то возможны разные варианты, в том числе и уступка требования с подрядчиком, и вексельные схемы. Конкретно надо выяснить, какой договор заключает подрядчик с застройщиком. Если квартиру, на которую вы претендуете, он получает в оплату своих работ для застройщика, то обязательно почитайте тут:
      http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/dogovor-cessii-s-yuridicheskim-licom-riski-cessionariya/
      В любом случае, прежде чем заключать договор и вносить деньги, вам необходимо понять схему взаимоотношений вашего продавца с застройщиком и какие договора сопровождают всю цепочку по сделке.

  • Марат говорит:

    Здравствуйте! Хотим купить квартиру в долгострое по переуступке. Дом строится с 2002 года! В 2012 году поменялся застройщик(стал ООО «Брод-Эстейт» ), а управляющей компанией стал ООО «Мортон-РСО».
    Строительство вроде бы зашевелилось, но ДДУ с инвесторами пока ещё не заключался! Скажите, опасно ли покупать по переуступке без ДДУ?

    • Lora говорит:

      Марат, но какой-то договор у вашего продавца с застройщиком имеется? ПредДДУ, например? По какому договору вам уступают права на квартиру? С 2012 года у нового застройщика было время, чтоб хотя бы начать оформлять ДДУ, если это планировалось.
      Не нравится мне ваш вариант, потому что 1) долгострой (это неизбежно сказывается на прочности конструкции дома, как минимум); 2) работа без ДДУ. Плюсом варианта является, вероятно, цена. Оценить опасность варианта можно, зная хотя бы схему продажи квартиры застройщиком, наличие необходимых для стройки документов, степень готовности дома. Но по переуступке без ДДУ покупать опасней, чем с ДДУ, это понятно.

      • Марат говорит:

        Все договора у продавца с застройщиком имеются. Продавец изначально заключил договор о соинвестировании и оказался обманутым дольщиком, но в 2012 году нашли нового застройщика(ООО «Брод-Эстейт») и стройка продолжилась. Получается, что после покупки соинвестором буду я! ДДУ на данный момент нет, но во втором квартале 14 года обещают с каждым соинвестором заключить ДДУ. Продажа будет происходить при участии застройщика(ООО «Брод-Эстейт»), он будет заверять все документы своей печатью и контролировать ход сделки!
        До того как заключат ДДУ цена соответственно очень привлекательная, а после того как ДДУ подпишут цена значительно вырастет, поэтому и соблазнительно купить квариру именно до ДДУ!
        У генподрядчика Мортона есть проектная декларация и он уже приступил к строительству. Обещают достроить во 2кв 2015 года!

        • Lora говорит:

          Марат, надо быть очень рисковым человеком, чтобы выбрать самый скандальный долгострой. Надеюсь, вы внимательно посмотрели форумы дольщиков этого объекта. ДДУ по нему должны были начать заключать еще в конце 2012 года, но до сих пор не все документы для регистрации договоров в регпалате готовы. Уверена, что и сроки сдачи будут также отодвинуты на приличное время. Кроме того, этот регион является проблемным и в смысле подключения к коммуникациям.
          Немного о других рисках.
          Договор соинвестирования у вашего продавца был со старым застройщиком, вероятно. Надеюсь, у продавца сохранились платежные документы, подтверждающие оплату. Если нет, то как он подтвердит, что платил застройщику, который, вероятно, уже банкрот?
          Договор соинвестирования не регистрируется, вы должны быть уверены, что только вы претендуете на купленную квартиру (нет двойных продаж).
          Вы пишете, что у Мортона есть проектная декларация. Значит, Мортон является застройщиком и генподрядчиком по этому объекту. Брод-эстейт — инвестор (?). На кого из них оформлены документы на землю и разрешения на строительство, ТУ? С кем у вас будет ДДУ?
          Прежде, чем покупать квартиру, выясните хотя бы эти вопросы.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама