Ответ на вопрос по передаточному акту

Эта запись-часть 5 из 5 в серии "Приемка-передача квартиры в новостройке"

Отказ подписать акт приемки квартирыУ меня опять начались проблемы с базой данных. Поэтому и вопрос, и ответ пропали.

Повторю все здесь.

Вопрос был такой:

1) Проверил  ресурсы неделю  назад : газа  нет, лифт  не  работает, хотя  смонтирован  и  принят  в  эксплуатацию.  Но  нужно  правовое  обоснование  моего  отказа.  (закон, пост. пр-ва и  прочее)

2) Самое  главное:  Можно ли считать квартиру НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ  в  данном  случае и  какой  нормой  закона мотивировать свой отказ  от подписания передаточного акт  — ?

Ответ:

Это несколько разные вещи. Попробую по пунктам.

Если в вашем договоре предусматривается передача вам квартиры (жилого помещения), то согласно статье 15 Жилищного кодекса:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

Если вы покупали квартиру по договору долевого участия, то условия договора должны соответствовать закону 214-ФЗ.

По закону 214-ФЗ:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если в вашем договоре или в проекте не оговорены какие-то специфические условия (вроде отсутствия коммуникаций или подключения их через 100 лет после передачи объекта и за отдельную плату), то застройщик должен предоставить вам возможность проверить подключение и работу этих коммуникаций.

Вы вправе не подписывать передаточный акт ДО устранения застройщиком всех выявленных недостатков квартиры. Опять же, если в условиях договора не прописан особый порядок приемки квартиры, например, в части проверки работы инженерного оборудования и коммуникаций, то вы вправе отказаться от подписания акта ДО получения такой возможности или подписать акт с оговоркой, что работа коммуникаций вами не могла быть проверена (в этом случае желательно дополнительное свидетельство третьего лица и его подпись на акте).

Если проверка работы коммуникаций не может быть проверена не по вине застройщика, то есть дом уже передан на обслуживание управляющей компании, то не помешает удостовериться, что договоры на обслуживание дома и подачу ресурсов заключены управляющей компанией с поставщиками ресурсов. УК, скорее всего, будет экономить и не даст вам возможности убедиться в работе коммуникаций, пока большая часть квартир не будет передана по актам покупателям.

В этом случае, остается подписать акт с оговоркой.

Действия дольщика в случае нарушения застройщиком требований к качеству жилья регламентируются статьей 7 закона 214-ФЗ.

В общем виде, если недостатки носят устранимый характер, то дольщик вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или если застройщик  не устранил выявленные недостатки в оговоренный срок, дольщик вправе отказаться от исполнения договора (в данном случае, читай — от подписания акта передачи) и потребовать возврата денег и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 закона 214-ФЗ.

Что считать при этом существенным нарушением требований к качеству, закон не устанавливает.

Поэтому следует иметь в виду, что существенность недостатков, отступление застройщика от условий договора и непригодность объекта для проживания придется обосновывать самому дольщику, для чего, скорее всего, понадобится независимая строительная экспертиза и обращение в суд.

Так что, как видите, закон 214-ФЗ позволяет дольщику отказаться от договора только в случаях, обозначенных в статье 9 этого закона, а не по любой причине.

Кроме того, максимум, что вы можете потребовать от застройщика — это возврата денег и уплаты процентов, и то по суду.

Теперь о признании объекта нежилым. Это из другой оперы.

Как следует из той же статьи 15 Жилищного кодекса РФ:

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Порядок и критерии признания помещения жилым или нежилым приведены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ» (Его легко найти в Интернете).

Сразу надо сказать, что оно не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. То есть, если ваш дом:

не введен в эксплуатацию,

не прошел кадастровый и технический учет,

то помещения в этом доме не подлежат признанию ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых.

Согласно этому постановлению:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Подробности почитайте в самом Положении.

Что вам скажет межведомственная комиссия, если дом был введен в эксплуатацию, зарегистрирован в БТИ и если вам удастся в принципе ее собрать, — нетрудно догадаться.

Но если положение действительно из ряда вон, то борьба потребует много усилий. Поскольку признание помещения нежилым влечет за собой необходимость предоставить вам другое жилье, уже за счет местной власти.

Поэтому, как ни банально это прозвучит, более подробную консультацию именно по вашему случаю, а также оценку судебных перспектив вам даст юрист, специализирующийся в области жилищного права и, в частности, строительства жилья.

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/keys.jpg “Приемка-передача квартиры в новостройке”

<< Передача квартиры по договору долевого участия (окончание)

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

2 комментария: Ответ на вопрос по передаточному акту

  • lobanov говорит:

    Мини комментарий:
    1) После получения застройщиком «Разрешения на ввод в эксплуатацию» ( 08,09,2012) и при наличии существенных недостатков жилого помещения ( кроме отсутствия коммунальных ресурсов, выявлено 22,09,12 , что во ВСЕХ квартирах нет коммутации электропроводки, и естественно, запитать квартиры
    электроэнергией невозможно) квартира не может быть передана по передаточному нормальному участнику долевого строительства без устранения вышеуказанных недостатков.
    2) Таким образом, дом введен в эксплуатацию и прошел кадастровый и технический учет , хотя застройщик отказывает выдать кадастровый план квартиры без подписания передаточного акта .
    Выбор УК возможен только после получения всеми участниками долевого строительства свидетельств о регистрации права собственности, — на это уйдет полгода.
    3) ВОПРОС:
    Может ли застройщик в данной ситуации использовать свое право ( 214-ФЗ.статья 8, пункт 6 ) и составит односторонний передаточный акт через 2 месяца-?.

    • Lora говорит:

      Застройщик может попытаться составить односторонний акт, я именно об предупреждала, если вы не составите обоснованный отказ от подписания и не отправите его застройщику. Если вас много, можете скинуться и пригласить независимого эксперта, который подтвердит обоснованность ваших претензий (отсутствие проводки).
      В любом случае вам надо составить акт осмотра и претензию, подписать самому, желательно, чтобы подписал представитель застройщика на объекте и третье лицо (свидетель или независимый эксперт).Отправьте эту претензию с актом застройщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением. Или отвезите к нему в офис и поставьте на свой экземпляр печать у секретаря офиса с указанием даты вручения. Смысл этих действий — если застройщик попытается составить односторонний акт, у вас на руках должно остаться доказательство, что ваш отказ был обоснован.
      Пункт 6 статьи 8 предусматривает составление одностороннего акта только в случае добросовестных действий застройщика и уклонения дольщика от полписания акта без оснований.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама