Утром – деньги, вечером – стулья, но деньги вперед

Эта запись-часть 4 из 9 в серии "Договор долевого участия"

Продолжаем обсуждать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Начало – здесь.

(Все картинки открываются в новом окне с увеличением)

Условие 3: цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Порядок оплаты по договору долевого участияСначала о порядке оплаты по договору долевого участия.

Одним из основных источников беспокойства участника долевого строительства является требование застройщика внести деньги по договору долевого участия ДО регистрации договора.

Именно в промежуток времени между внесением денег и последующей регистрацией договора возможны злоупотребления со стороны застройщика, например, двойная продажа квартиры. Если такое случилось, то законным участником договора долевого участия признается тот, чей договор был зарегистрирован раньше, независимо от срока оплаты, а второй может претендовать только на возврат внесенных денег и потребовать (через суд) возмещения понесенных убытков и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Срок между оплатой по договору и его регистрацией может составлять несколько месяцев, поскольку при строительстве многоквартирного дома договоры передаются застройщиком на регистрацию не по одному, а пакетом из нескольких десятков договоров. У меня регистрация предыдущего договора заняла почти три месяца, и это не предел.

Между тем, до проведения государственной регистрации ДДУ договор считается незаключенным, то есть не действующим, и никаких оснований требовать деньги на основании незаключенного договора у застройщика нет.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. N 13863/09 недвусмысленно говорится:

…обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

За незаконное привлечение денежных средств участников (до регистрации ДДУ) застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн рублей за каждый такой случай (то есть по каждому договору). По ссылке можно посмотреть и другие санкции для застройщика.

Застройщики, чтобы обойти требование о регистрации ДДУ до получения денег от участника и избежать штрафа, изобретают разные юридические конструкции, например, такие:

 Гарантийный взнос по договору долевого участия

Конструкция весьма странная, поскольку вставлена в сам договор долевого участия, который, как вы помните, до регистрации является недействующим.  Но договор был заключен еще до принятия Постановления Президиума ВАС РФ, тогда у судов не было единого мнения на этот счет. Теперь суды обязаны учитывать это Постановление.

В общем, платеж был сделан с формулировкой «Оплата в счет оплаты обязательств по договору № …», а после регистрации ДДУ по заявлению  был сделан зачет платежа в цену договора. Теперь вот думаю, примет ли налоговая такую формулировку при предоставлении вычета, поскольку документы о зачете у меня не остались.

С той же целью – заполучить деньги участника до регистрации ДДУ – застройщики используют предварительные договоры долевого участия, вексельные схемы, договоры займа и т.д.

Вексельная схема, или Махнем не глядя

Вексельная схема выглядит примерно так:

Вексельная схема по договору долевого участия

Как видно из схемы, дольщик заключает два не связанных между собой договора с разными юридическими лицами (принадлежащими к одной группе компаний, но юридически это может быть неустановимо), затем при наступлении определенного события – в данном случае регистрации ДДУ – дольщик передает приобретенный вексель в оплату по договору долевого участия. Неважно, как деньги потом попадают к застройщику, тут есть масса вариантов.

Это была бы почти безупречная схема – застройщик получает деньги до регистрации договора, а дольщик получает в обмен на вексель зарегистрированный ДДУ в относительно короткие сроки.

Но вексельные схемы применяют в сочетании с предварительными договорами долевого участия или предварительными договорами купли-продажи. То есть на схеме надо заменить квадратик «Договор долевого участия по 214-ФЗ» на «Предварительный ДДУ» или «Предварительный договор купли-продажи (ДКП)», а событие, определяющее срок передачи векселя, — это заключение и регистрация основного ДДУ или ДКП.

Вот, например, некоторые условия одного ПДДУ, который мне попался в процессе поиска квартиры (даты оставлены как есть):

Общество с ограниченной ответственностью «ААА», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице______, действующего на основании ________, с одной стороны,

и Гражданин (-нка) РФ _____________, пол ___, _________ года рождения, место рождения ___________, общегражданский паспорт серия ______ №_______, выдан ______________ ___г., код подразделения ___, зарегистрированный(-ая) по адресу: _____________, именуемый (-ая) общегражданский паспорт именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий Предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – «Договор») о нижеследующем:

2.1. Застройщик обязуется в срок до «01» сентября 2012 г. заключить с Участником долевого строительства Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее «Основной договор») на ___ (___________________________________) комнатную квартиру __ на площадке, на __ этаже, ориентировочно общей площадью (включая площади помещений вспомогательного использования) __ (__________________) кв.м., расположенную в секции ________ строящегося жилого дома по строительному адресу: ____________, а Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет участия строительства Дома, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере ________________ (_________________________________).

2.2. Основной договор будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации.

2.3. Срок сдачи объекта долевого строительства – ориентировочно IV квартал 2013 года.

3.1. В рамках настоящего Договора Застройщик обязуется:

3.1.1. Обеспечить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры, и выполнение своими силами или с привлечением третьих лиц всех работ по благоустройству прилегающей к Дому территории в полном объеме, предусмотренном проектной документацией.

3.1.2. Заключить Основной договор с Участником долевого строительства в срок в срок до «01» сентября 2012 г.

3.1.3. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства при заключении Основного договора, по целевому назначению.

3.1.6. Выполнять иные обязанности, которые в соответствии с настоящим Договором или законом возлагаются на Застройщика.

3.2. Участник долевого строительства обязуется:

3.2.1. Внести денежные средства в счет участия строительства Дома, и в том числе Объекта (далее «Доля участия») в размере и на условиях, предусмотренных Основным договором.

3.2.2. В течение 30 (тридцати) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщиком о готовности передать Объект произвести взаиморасчеты с Участником долевого строительства в связи с уточнением площади Объекта по результатам обмеров БТИ в соответствии с п.4.5 Договора.

3.2.9. Выполнять иные обязанности, которые в соответствии с настоящим Договором или законом возлагаются на Участника долевого строительства.

4.1. Полная инвестиционная стоимость 1 (одного) кв.м. общей площади Объекта составляет _________ (_____________________), и включает затраты Застройщика на ___________________а также вознаграждение за услуги, оказываемые Застройщиком

4.2. Общая проектная площадь Объекта, включая площади помещений вспомогательного назначения, соответствующая «Доле участия» Участника долевого строительства, составляет ориентировочно — __________________ (____________________________________________) кв.м.

4.3. «Доля участия» Участника долевого строительства составляет _________ (____________________________) и рассчитывается исходя из полной Инвестиционной стоимости 1 (одного) кв.м., помноженной на площадь Объекта.

4.4. Участник долевого строительства обязуется оплатить «Долю участия», в строительстве, указанную в п.4.3 Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в день заключения Основного договора, а так же иным другим, разрешенным действующим законодательством способом, в том числе путем предъявления к оплате простого беспроцентного векселя компании ООО «БББ», имеющего следующие реквизиты:

Вексель:

  • Вексель – ООО «БББ»;
  • Номер ____________;
  • Номинальная стоимость _______ (___________) рублей _ копеек;
  • Дата составления «__» ________ 201_г.;
  • Дата погашения — по предъявлении, но не ранее «31» декабря 2014 года.

(далее – Вексель). Застройщик гарантирует безусловное принятие указанного выше векселя компании ООО «БББ» в счет оплаты «Доли участия».

8.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента подписания.

8.2. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных Договором, в том числе осуществления полного расчета между Сторонами и подписания Основного договора.

8.3. Стороны вправе изменить срок передачи Квартиры путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

10.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

А это был не мой чемоданчик, или Вопросы на засыпку

Вопрос 1: когда по условиям этого договора Участник обязан внести деньги?

Ответ: в день заключения Основного договора (пункт 4.4. договора), то есть не позднее 01 сентября 2012 года (пункт 3.1.2. договора), к этому сроку Основной договор должен быть уже зарегистрирован, поскольку считается заключенным с даты государственной регистрации (пункт 2.2. договора).

Вроде все логично, главное, не пропустить срок для оформления Основного договора. То есть по этому ПДДУ участник не производит никаких выплат застройщику. А значит, если Основной договор не будет заключен, то и никакие деньги возвращать участнику не надо. Можно, конечно, принудить застройщика заключить Основной договор через суд, но это несколько другая история.

Вопрос 2: каким образом по условиям этого договора Участник обязан внести деньги?

Ответ: после регистрации Основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, а так же иным другим, разрешенным действующим законодательством способом, в том числе путем предъявления к оплате простого беспроцентного векселя компании ООО «БББ» (пункт 4.4 договора).

Вексельная схема – риск для покупателя

Представляю диалог, например, в суде:

- А откуда в договоре взялся какой-то вексель посторонней компании, да еще со сроком погашения ( не ранее 31.12.2014) на два с лишним года позже даты заключения Основного договора  (01.09.2012) и на год позже предполагаемой даты сдачи дома в эксплуатацию(31.12.2013)?

- Участник принес, сказал, денег нет, возьмите вексель в оплату.

- А почему написано – «путем предъявления к оплате»?

- А это ошибка, юрист у нас еще неопытный. Там дальше написано: Застройщик гарантирует безусловное принятие указанного векселя компании ООО «БББ» в счет оплаты «Доли участия».

- Так что ж не приняли, раз гарантировали?

- Обстоятельства изменились, деньги очень нужны, наличные, а до погашения этого векселя еще ждать и ждать, да и у фирмы-векселедателя репутация попортилась.

В общем, как-то так.

И останется участник с векселем в обнимку, без квартиры – ведь он не оплатил по Основному договору, — и без права требовать свои деньги по векселю раньше, чем срок погашения.

Застройщик при этом не рискует вообще ничем.

Побольше цинизма, Киса, людям это нравится

Напомню, что на предварительные договоры не распространяется действие Закона 214-ФЗ, и участник полностью зависит от добросовестности застройщика.

Дольщик даже не может предъявить финансовые претензии застройщику, ведь вексель выдан другим юридическим лицом, формально не имеющим к застройщику отношения, а за то количество месяцев или даже лет до передачи векселя дольщиком застройщику с компанией, выдавшей вексель, всякое может случиться: «Это рынок, детка!..».

Более того, в большинстве случаев финансовые компании для таких операций создаются специально, не для обмана дольщиков, конечно, а для оптимизации налогообложения. Но если что -  про дольщиков вспомнят в последнюю очередь.

Даже если вексель выдал сам застройщик, риски нисколько не уменьшаются, просто схема выглядит менее подозрительной в глазах дольщика.

Поэтому просто запомните:

Вексель – это только денежное обязательство, ничего другого, кроме денег, потребовать по нему нельзя и то — только в те сроки, которые указаны на самом векселе.

Вексель – денежное обязательство

Посмотрите на стандартный бланк векселя – это все, что написано на векселе, как видите, там нет никаких упоминаний об основании выдачи векселя и не должно быть.

Вексельное обращение регулируется специальными нормами, и если вы не специалист в этом, то можете и не заметить те дефекты формы или ошибки в заполнении векселя, которые делают вексель просто распиской.

Юристы и эксперты рынка недвижимости в один голос признают схему «Вексель + предварительный договор» самой рискованной при покупке новостройки.

Хотя и ДДУ по Закону 214-ФЗ пока не защищает дольщика в полной мере, но в случае проблем с застройщиком шанс чего-то добиться у дольщиков, заключивших ДДУ, больше.

Итак, вопреки требованиям Закона 214-ФЗ, застройщик всеми правдами и неправдами стремится заполучить деньги дольщика как можно раньше, перекладывая на него все финансовые риски.

Стоит ли на это соглашаться? Вам решать, ведь это ваши деньги.

Вот опять я про риски при покупке новостройки, а ведь хотела написать только про то, когда положено платить по закону. Но уж так получается, что стоит начать нарушать закон в одном пункте, и вся юридическая конструкция  сделки начинает шататься.

Хотя ситуация потихоньку начинает меняться. О своем первом договоре я уже рассказала, а для оплаты договора, который я заключила недавно, застройщик  дал мне отсрочку после регистрации ДДУ примерно три недели. И без всяких векселей. Дай бог ему успехов и процветания!

Резюме

1)      По договору долевого участия в соответствии с Законом 214-ФЗ оплата производится после государственной регистрации договора.

2)      Если по ДДУ застройщик просит деньги вперед, то есть до регистрации договора, и готов прибегать к разным схемам для получения денег от участника, это может свидетельствовать о напряженной финансовой ситуации застройщика, но документы, вероятно, в порядке.

3)      Если застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия (ПДДУ) или предварительный договор купли-продажи  (ПДКП), а деньги будут внесены в качестве обеспечения заключения основного договора, то это может означать, что у застройщика отсутствуют необходимые документы (разрешение на строительство, договор на земельный участок, проектная документация, экспертизы и т.д.) либо строящийся объект или земля находятся в залоге у другого кредитора или банка.

4)      Если застройщик предлагает заключить ПДДУ или ПДКП, а деньги просит внести по другому договору (под вексель или по договору займа) с последующим зачетом, то в этом случае все риски несет дольщик/покупатель, включая риск потери денег, долгостроя и т.д.

В этом случае дольщик фактически предоставляет застройщику беспроцентный или очень дешевый кредит на длительный срок без гарантий и обеспечения, практически под честное слово – типа «Мамой клянусь».

Аккредитация новостройки банком, а также добровольное страхование застройщиком своих финансовых рисков несколько снижает риски покупателя, участвующего в перечисленных сомнительных схемах, но не исключает их полностью. 

Желаю вам семь раз подумать, прежде чем встревать в такие сомнительные схемы.


 

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/ddu.jpg “Договор долевого участия”

<< Договор долевого участия в строительствеЦена договора долевого участия >>

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

3 комментария: Утром – деньги, вечером – стулья, но деньги вперед

  • Уведомление: Квартиры от Застройщика 214ФЗ

  • Елена говорит:

    У меня новостройка. Застройщиком нарушен срок исполнения договора. Каков должен быть размер неустойки?
    В ст. 6 Закона указано — 1/75 ставки рефинансирования. В моём договоре — 1/300 ставки, а где-то в комментариях прочитала, что если участником является гражданин, то неустойка увеличивается вдвое.
    Я купила квартиру по договору переуступки у физлица. Сам ДДУ заключался между юрлицами. Разъясните, пожалуйста, могу ли я реально взыскать неустойку и в каком размере?

    • Lora говорит:

      Если ваш ДДУ и договор уступки зарегистрированы, то вы вправе претендовать на неустойку в размере 1/150 ставки за день просрочки, как физическое лицо, согласно закону 214-ФЗ. Поскольку застройщики редко удовлетворяют претензии по взысканию неустойки добровольно, то реальный размер неустойки будет определен судом. В первой инстанции сумму неустойки часто необоснованно снижают, поэтому надо запастись терпением и хорошим юристом, специализирующимся по спорам о ДДУ, чтобы в этом случае обжаловать решение первой инстанции.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама