Утром – деньги, вечером – стулья, но деньги вперед

Эта запись-часть 4 из 9 в серии "Договор долевого участия"

Продолжаем обсуждать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Начало – здесь.

(Все картинки открываются в новом окне с увеличением)

Условие 3: цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Порядок оплаты по договору долевого участияСначала о порядке оплаты по договору долевого участия.

Одним из основных источников беспокойства участника долевого строительства является требование застройщика внести деньги по договору долевого участия ДО регистрации договора.

Именно в промежуток времени между внесением денег и последующей регистрацией договора возможны злоупотребления со стороны застройщика, например, двойная продажа квартиры. Если такое случилось, то законным участником договора долевого участия признается тот, чей договор был зарегистрирован раньше, независимо от срока оплаты, а второй может претендовать только на возврат внесенных денег и потребовать (через суд) возмещения понесенных убытков и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Срок между оплатой по договору и его регистрацией может составлять несколько месяцев, поскольку при строительстве многоквартирного дома договоры передаются застройщиком на регистрацию не по одному, а пакетом из нескольких десятков договоров. У меня регистрация предыдущего договора заняла почти три месяца, и это не предел.

Между тем, до проведения государственной регистрации ДДУ договор считается незаключенным, то есть не действующим, и никаких оснований требовать деньги на основании незаключенного договора у застройщика нет.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. N 13863/09 недвусмысленно говорится:

…обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

За незаконное привлечение денежных средств участников (до регистрации ДДУ) застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн рублей за каждый такой случай (то есть по каждому договору). По ссылке можно посмотреть и другие санкции для застройщика.

Застройщики, чтобы обойти требование о регистрации ДДУ до получения денег от участника и избежать штрафа, изобретают разные юридические конструкции, например, такие:

Читать далее

Договор долевого участия в строительстве

Эта запись-часть 3 из 9 в серии "Договор долевого участия"
Договор долевого участия
Художник — Gurbuz Dogan Eksioglu (Турция)

Заключение договора долевого участия

Прежде чем, перейти к рассмотрению условий договора долевого участия в строительстве, напомню некоторые положения Закона «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ…» №214-ФЗ:

привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только
на основании договора участия в долевом строительстве (или договора долевого участия, как обычно его называют, сокращенно —  ДДУ);

право на привлечение денежных средств граждан для строительства на основании ДДУ имеют только застройщики (или от лица застройщика – агент, его законный представитель);

застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства только после:

получения разрешения на строительство;

опубликования, размещения  или представления участнику проектной декларации;

государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды/субаренды земельного участка.

Регистрация договора долевого участия

Читать далее

Проектная декларация

Эта запись-часть 2 из 9 в серии "Договор долевого участия"

Проектная декларация застройщикаКак вы, наверное, поняли из предыдущего поста, основные сведения о застройщике и проекте можно прочитать в проектной декларации застройщика. Ее отсутствие, – вообще или в открытом доступе (например, на сайте застройщика или риэлтора), на момент заключения договора — это большой жирный минус репутации застройщика и проекта, а для нас – первый сигнал об имеющихся у застройщика проблемах (отсутствие необходимых документов на строительство, недостаток денежных средств для строительства, возможные трения с местной администрацией и другие факторы, влияющие на вероятность благополучного завершения строительства).

Форма проектной декларации не установлена ни Законом № 214-ФЗ, ни другими нормативными актами.. Однако общие требования к проектной декларации содержатся в статьях 19, 20, 21 Закона, исходя из которых, разработана рекомендуемая форма проектной декларации, раскрывающая информацию о застройщике и проекте строительства.

Форму проектной декларации можно посмотреть по ссылке (откроется в новом окне):

Форма проектной декларации

Читать далее

Документы при покупке новостройки

Эта запись-часть 1 из 9 в серии "Договор долевого участия"

Проверка документов при покупке новостройки

Как я уже писала раньше, наименее безопасным способом купить квартиру в новостройке на стадии строительства является заключение с застройщиком (напрямую или через риэлторскую фирму) договора участия в долевом строительстве в соответствии с законом №214-ФЗ.

Перед заключением этого договора необходимо убедиться о наличии у застройщика следующих основных документов, предъявление которых установлено законом 214-ФЗ:

1. Информация о застройщике:

Читать далее

Страницы: Позже 1 2

Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама