Не квартирка, не избушка, а неведома зверушка

Эта запись-часть 6 из 6 в серии "Малоэтажное строительство"

Стройные ряды таунхаусов - жилых домов блокированной застройкиПродолжаю тему про малоэтажное строительство в Подмосковье.

Начало

О дачной амнистии

О строительных нормах для малоэтажного жилья   

О зонировании территории и видах разрешенного использования земли в населенном пункте

О строительстве индивидуальных домов, жилых и не очень

С жильем для одной семьи, в самых общих чертах, мы разобрались в прошлый раз.

Но гораздо больше вопросов вызывает размещение блокированных жилых домов – таунхаусов и их разновидностей.

Что такое таунхаус? Строго говоря, это просто небольшой жилой дом городского типа, то есть с экономным использованием земельного участка под ним и вокруг. Сейчас это название объединяет разные виды домов, соединенных между собой общей стеной (стенами) в линию различной конфигурации.

Таунхаусы в России позиционировали вначале (очень недолго, правда) как элитное жилье. Сейчас их рассматривают как альтернативу городской квартире эконом или бизнес-класса, но в ближайшем пригороде, поскольку в Москве редкие таунхаусы все-таки очень дороги.

Строят таунхаусы, как правило, целыми поселками, но редко в каком из них найдется вся необходимая инфраструктура, да и транспортная доступность оставляет желать лучшего. Для семьи с детьми это может быть критично, особенно, если оба родителя работают. Качество строительства зависит только от добросовестности застройщика, не говоря уже о том, что чистовая отделка при продаже обычно не предполагается.

Надо сказать, что формат таунхауса как жилья вообще-то на любителя. Не каждому понравится много раз в день подниматься-спускаться по внутренней, довольно неудобной и травмоопасной лестнице, разбираться с газовым котлом, утеплением, мансардой и т.д. Да еще участочек вокруг дома обихаживать и не конфликтовать с соседями, бороться с грызунами и управляющей компанией.

В общем, не каждый выдержит. Да и продать таунхаус можно не так быстро, как обычную квартиру.

Автономный жилой блок в таунхаусе как отдельный дом

Что же говорит о таунхаусах законодательство РФ? В нормативных актах РФ таунхаусы называются блокированными домами (домами блокированной застройки).

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации к жилым домам блокированной застройки относятся:

жилые дома

с количеством этажей не более чем три,

состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и

каждый из которых предназначен для проживания одной семьи,

имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,

расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Кроме того, согласно СНиП 31-02-2001 «ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ» эти дома:

имеют автономные жилые блоки;

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Если блокированный дом отвечает этим требованиям, и это отражено в проекте дома, то жилые блоки этого дома рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, сказано в том же СНиП.

Стало быть, и в свидетельстве о собственности на него такой блок также может фигурировать как отдельный одноквартирный дом. Именно отдельный дом, а не квартира или часть дома.

А значит, такой дом, по идее, может быть построен на землях ИЖС небольшим коллективом собственников земельных участков для своих семей.

Тогда идеальная, так сказать, «сферическая в вакууме», схема постройки таунхауса должна выглядеть, чтобы не противоречить законодательству, так:

1) Участок земли ИЖС для строительства межуется, нарезается, и эти нарезки оформляются в собственность будущих владельцев блоков в таунхаусе; при этом должны выполняться требования по минимальному размеру участка и плотности застройки в данной жилой зоне согласно градостроительным документам (ПЗЗ и Генплану застройки).

2) Собственники этих участков договариваются между собой  о постройке блокированного дома  как комплекса жилых автономных блоков и заказывают постройку дома с оформлением необходимых документов на отдельные дома.

Строим таунхаус на земле ИЖС(Излишне говорить, что так схема выглядит по документам, на самом деле обычно первоначальный собственник участка строит сначала таунхаус на этом участке, а потом оформляет в собственность других участников отдельные блоки в нем и нарезки участка).

До сих пор все выглядит логично, стройно и законно.

Многие так и стали делать, и одно время регпалата без звука регистрировала такие блоки именно как отдельные дома, в том числе по дачной амнистии.

В то же время согласно СНиП 2.08.01-89* «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ»:

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Территориальные строительные нормы Московской области ТСН 30-303-2000 МО «Планировка и застройка городских и сельских поселений» разделяют блокированные дома на предназначенные для застройки в городах, обозначив этот тип как:

малоэтажная с участками при квартирах, в том числе блокированная;

и предназначенные для застройки в сельских поселениях:

жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные).

(Вероятно, поэтому одна дама из девелоперской компании, занимающейся малоэтажным строительством, заявила, что на землях ИЖС можно строить такую разновидность таунхаусов, как дуплексы – сдвоенные коттеджи).

То есть по версии Московской области таунхаусы, не отвечающие понятию двухсемейного сблокированного дома усадебного типа, относятся к многоквартирным домам.

Кроме того, было выпущено письмо Минэкономразвития России от 26.08.2010 № Д23-3390, из которого следует:

… многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В связи с изложенным, по мнению Департамента, указанные в обращении жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам несмотря на то, что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома.

Вот так поломали всю схему.

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.

А по закону 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо — собственник или арендатор земельного участка. Вот так с легального рынка таунхаусов были выбиты застройщики — частные лица, и строительство блокированных домов на землях ИЖС коллективом собственников даже для своих семей стало признаваться незаконным. (Да, вот так они борются с коррупцией и решают жилищные проблемы граждан).

Поскольку таунхаус рассматривается как многоквартирный дом, то каждый отдельный блок будет зарегистрирован как квартира, а земельный участок будет общей долевой собственностью или остается в собственности первоначального владельца. (Но тут возможны варианты).

Отсюда вытекают и другие последствия.

1) Разрешенное использование земельного участка для постройки таунхауса может быть только под малоэтажное жилое строительство или блокированную жилую застройку.

2) Раз блоки регистрируются как квартиры, то застройщику нет необходимости соблюдать требования об автономных коммуникациях в каждом блоке, да и сами блоки могут быть разделены на квартиры как угодно, без строгой вертикальной планировки. Правда, в этом случае строить придется по СНиП 31-01-2003 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ», а нормы там строже.

2) Застройщику – юридическому лицу выгоднее построить целый поселок таунхаусов, чем небольшие комплексы, создать для обслуживания поселка свою управляющую компанию и получать доходы с построенного поселка и дальше.

3) Риски для покупателя, покупающего квартиру-таунхаус примерно такие же, как при покупке квартиры в многоэтажке. В случае банкротства застройщика или других неприятностей достроить малоэтажный дом, конечно, проще, чем многоэтажную халабуду. Но когда их много – целый поселок, — то получается примерно одинаково.

макет поселка таунхаусов "Фестиваль"Надо сказать, что поселки, состоящие из одних таунхаусов, смотрятся довольно уныло. Так, макет известного строящегося поселка «Фестиваль» навевает мне ассоциации с кварталом пожарных депо (смотрите сами на картинки), и даже более дорогие поселки наводят своим видом тоску.

Таунхаусы в Барвихе

Застройщики быстро поняли, какой неприятный эффект производят монотонные линии однотипных таунхаусов и стали включать их в состав поселков с малоэтажной застройкой наряду с отдельно стоящими коттеджами. Такие планировки жилых зон, кстати, и рекомендуются градостроительными документами некоторых поселений. Таунхаусы при этом продаются быстрее, что выгодно застройщику.

Итак, получается, что на землях населенных пунктов для постройки таунхауса разрешенное использование участка должно быть под малоэтажное жилое строительство или блокированную жилую застройку. При этом построенные блоки таунхауса регистрируются как квартиры в многоквартирном доме. Так?

Опять нет. Недавнее письмо Минэкономразвития от 17 октября 2011 г. N ог-д23-1694 «О СТАТУСЕ ЖИЛОГО ДОМА БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ» звучит как вопль измученной души:

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета Вы вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

Кроме того, письма федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.

Вот так – на колу мочало, начинай сначала.

В последних абзацах письма Минэкономразвития послал граждан на три буквы, то есть в суд. А что суд – у него то же самое законодательство, запутанное и противоречивое, другого-то нет.

И как жить дальше, дорогая редакция?

Законодательство запутали до такой степени, что и сами разобраться не могут, является ли блок в таунхаусе  отдельным одноквартирным домом, частью дома или квартирой в многоквартирном доме, и время от времени объявляют, что все наоборот.

При этом не делают никаких шевелений для урегулирования этих противоречий. Почему? Да просто слишком многим выгодно такое положение. Ведь рискует, если что, только покупатель этой неведомой зверушки под названием «таунхаус», а все остальные — в шоколаде и при деньгах.

Продолжение следует

UPD. Уважаемые господа! Я чрезвычайно польщена тем, что вы активно перепечатываете эту мою статью на своих ресурсах. Но разве вас в детстве не учили, что красть нехорошо? А это именно кража, поскольку вы не указываете ссылку на мой сайт, как будто так и нужно. Особенно вам, господа юристы, должно быть стыдно. Ставьте ссылку — и можете пользоваться.

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/mini.jpg “Малоэтажное строительство”

<< В нашем деле главное – маневры

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

Комментарии запрещены.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама