Тут строим, тут не строим, а тут селедку заворачиваем

Эта запись-часть 4 из 6 в серии "Малоэтажное строительство"
Зонирование территории
Кликните для увеличения — откроется в новом окне

 

Предыдущие записи:

Начало

О дачной амнистии

О строительных нормах для малоэтажного жилья

К 1 января 2012 года все территории Российской Федерации должны были разработать и утвердить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) своих территорий. Успели, конечно, не все, и срок продлили на год, а для Москвы – на два года. После утверждения ПЗЗ являются основным документом, регулирующим порядок использования земель территории.

На картинке слева — в качестве образца приведена карта территориального зонирования г.Дубна Московской области с обозначением существующей и планируемой застройки по зонам. Такая карта составляется в комплекте с остальными документами ПЗЗ.

Для каждой территориальной зоны в ПЗЗ устанавливается несколько видов разрешенного использования – основных,  сопутствующих и требующих специального согласования.

Там же устанавливаются и допустимые параметры строительства, размеры участков, высота зданий, плотность застройки и т.д. Это все содержится в разделе «Градостроительные регламенты» ПЗЗ.

В ПЗЗ основные виды разрешенного использования могут быть определены достаточно конкретно.

(Все примеры взяты из утвержденных ПЗЗ реальных территорий)

Например, для зон жилой застройки:

блокированные многоквартирные жилые дома;

жилые дома блокированной застройки;

малоэтажные многоквартирные жилые дома;

многоквартирные жилые дома не выше трех этажей;

жилые комплексы переменной этажности;

среднеэтажные многоквартирные жилые дома;

индивидуальные жилые дома;

отдельно стоящие жилые дома усадебного типа;

отдельно стоящие жилые дома городского типа с земельными участками;

отдельно стоящие односемейные дома (коттеджи) с участками до 1500 кв.м с возможностью содержания домашнего скота и птицы;

блокированные односемейные дома с участками;

и т.д.

Зоны жилой застройки также могут быть разделены в ПЗЗ, например, на зоны многоэтажной, среднеэтажной,  малоэтажной и индивидуальной, а также смешанной застройки.

Кроме зон жилой застройки,  жилые дома можно строить в зонах сельскохозяйственного использования в черте населенного пункта. Если такие зоны предусмотрены ПЗЗ для данного населенного пункта, то для них могут быть разрешенные виды использования:

подсобные хозяйства;

садовые дома, дачные дома.

Ограниченное строительство возможно и в других зонах, если на это прямо указано в ПЗЗ территории.

Согласитесь, что такие виды разрешенного использования в сочетании с территориальным зонированием и описанием ограничений и параметров строительства для каждой зоны вызывают гораздо меньше вопросов, что можно строить на таких участках. К тому же ПЗЗ обязаны быть размещены в открытом доступе, и еще до заключения сделки или начала строительства дома можно убедиться в том, что интересующая нас малоэтажка строится на «правильном» участке.

Но, к сожалению, далеко не все территории приняли пока эти правила. До принятия их местные власти должны руководствоваться нормами Градостроительного и Земельного кодексов, а также строительными нормами.

Росреестр уже года два разрабатывает и пытается ввести единый классификатор видов разрешенного использования земельных участков в целях ведения государственного кадастра недвижимости, но пока на территориях, не принявших ПЗЗ, рекомендуется пользоваться типовым перечнем, приведенным в пункте 1.2. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.

В последней редакции этого типового перечня разрешенные виды использования земельных участков в составе земель населенных пунктов приведены укрупненно:

Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

 С участками под многоэтажную и среднеэтажную жилую застройку более или менее понятно.

С участками под малоэтажную застройку и ИЖС вопросов больше, но об этом в следующий раз.

Что можно строить на садовых и дачных участках?Что можно строить на участках двух последних видов (в черте населенных пунктов)?

На землях, выделенных под огороды, можно строить только времянки.

Земельные участки населенных пунктов, предназначенные для дачного строительства, садоводства и для сельскохозяйственного использования (если они выделены для личного подсобного хозяйства) могут быть использованы для постройки индивидуального жилого дома при соблюдении требований к застройке участка согласно законодательству, строительным нормам, ПЗЗ для данной зоны.

 Если построенный дом будет фактически пригоден для постоянного проживания, то в нем можно зарегистрироваться (прописаться), не меняя вид разрешенного использования земли. Обычно это делается через суд. (Постановление Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

 Таким образом, различия между участками под ИЖС и ЛПХ, садовыми и дачными участками потихоньку стираются. Под дачную амнистию попадают все эти виды участков.

Основное различие сводится к возможности обеспечить дом необходимыми коммуникациями, а это уже зависит от возможностей конкретной местности.

Продолжение следует.

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/mini.jpg “Малоэтажное строительство”

<< Что нам стоит дом построить, нарисуем – будем житьВ нашем деле главное – маневры >>

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

Комментарии запрещены.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама