В нашем деле главное – маневры

Эта запись-часть 5 из 6 в серии "Малоэтажное строительство"

Мечта разбилась о СНиПНачало

О дачной амнистии

О строительных нормах для малоэтажного жилья

О зонировании территории и видах разрешенного использования земли в населенном пункте

Хотя не все строительные нормы и правила носят обязательный характер, особенно для физических лиц, тем не менее их положения учитываются при составлении территориальных строительных норм, а также местных правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Если местные ПЗЗ еще не утверждены, соблюдение этих СП и СНиП в случае возникновения каких-либо конфликтов с соседями или властью будет являться лишним аргументом в пользу застройщика.

Да и вообще – если строить как ни попадя, то пропадает сам смысл жизни за городом в собственном доме. Неаккуратные соседи могут отравить существование не хуже, чем в коммуналке. Не зря суды завалены делами, связанными с возведением на участках домов и  разных построек без намека на соблюдение строительных норм.

Итак, различия между участками под ИЖС и ЛПХ, садовыми и дачными участками на территории населенных пунктов стали не существенными благодаря Постановлению Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года N 7-П. Дома, возведенные на этих участках и фактически пригодные для постоянного проживания, можно признать жилыми домами и получить постоянную регистрацию в них.

Но в текст Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ не были внесены соответствующие изменения, и добиваться признания построенного дома (строения)  жилым и регистрации в нем приходится через суд.

Однако большинство садовых и дачных участков находится за пределами населенных пунктов – на землях, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения». Поэтому граждане не успокоились, и Конституционный суд в 2011 году принял аналогичное решение в отношении садовых и дачных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения (Постановление Конституционного суда от 30 Июня 2011 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева»). Теперь те владельцы строений на таких участках, кому было отказано в регистрации постоянного проживания до издания этого Постановления, могут повторно обратиться за этим в суд.

Однако, учитывая специфику категории земель сельскохозяйственного назначения, КС РФ в этом Постановлении отметил:

Вместе с тем собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов.

Иными словами, бремя проведения коммуникаций и обеспечение необходимой инфраструктуры ложится на самих владельцев и осуществляется за их счет. По крайней мере, до тех пор, пока в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» дачный поселок или садовое товарищество не приобретет статус населенного пункта в составе соответствующего поселения.

Несмотря на то, что статусы земельных участков под ИЖС и ЛПХ, садовых и дачных практически уравнялись для целей постройки на них жилья для постоянного проживания, размеры участков и требования к их застройке регулируется требованиями разных нормативных документов.

Какие параметры застройки имеют ограничения?

В соответствии с статьей 38 Градостроительного кодекса могут быть ограничены:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Для садовых и дачных участков эти ограничения устанавливаются СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. (Актуализированная редакция СНиП 30-02-97) и СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан».

Для участков на территории поселений общие ограничения устанавливаются СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*), а конкретные – местными градостроительными нормативами, правилами землепользования и застройки.

Так Территориальными строительными нормами Московской области ТСН 30-303-2000 МО «Планировка и застройка городских и сельских поселений» установлены такие ограничения (для жилой территории):

Предельные параметры застройки

Получается так:

на участке 1000м2 (10 соток) можно построить дом с пятном под застройку не более 200м2, общей площадью не более 400 м2, что составит примерно 2 этажа. Или, если кроме дома надо построить еще какие-то хозяйственные строения, то пятно под дом соответственно уменьшится, а высота может увеличиться до 3-х этажей.

Эти ограничения носят рекомендательный характер и применяются для разработки градостроительной документации территорий городских и сельских поселений Московской области. Если в городском или сельском поселении области уже приняты свои градостроительные нормативы и правила землепользования и застройки, то руководствоваться надо ими.

Если мы собираемся  построить индивидуальный дом для постоянного проживания, и впоследствии прописаться в нем, то независимо от категории земель и вида разрешенного использования при постройке надо учитывать требования СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Эти правила распространяются на жилой дом высотой не более трех этажей и предназначенный для проживания одной семьи. В них установлены требования по обеспечению пожарной безопасности дома, устройству коммуникаций и инженерных систем, санитарным мерам, минимальным размерам помещений и т.п. В предыдущей редакции СНиП 31-02-2001, которая также пока действует, количество этажей в таком доме напрямую не ограничивается, но, как мы помним, Градостроительный кодекс к индивидуальным жилым домам относит дома на одну семью не выше трех этажей.

Итак, что имеем в сухом остатке с учетом дачной амнистии и Постановлений Конституционного суда.

Дом для постоянного проживания одной семьи надо строить, руководствуясь СНиП 31-02-2001, независимо от того, на каком участке он строится.

Дом для одной семьи, не предназначенный для постоянного проживания (не претендующий на это), построенный на землях сельскохозяйственного назначения (за пределами населенных пунктов), может быть любым, если ограничения на его постройку не установлены территориальными правилами землепользования и застройки, документами садового или дачного объединения, к чьим землям он относится. (Интересно получается: если строение признать жилым домом, то выше трех этажей строить нельзя. А если считать дачной постройкой — то хоть многоэтажный дворец строй, если участок большой, и строение соседям не помешает).

Расположение дома и других построек на участке, а также возможные ограничения по его размерам  также регулируются территориальными правилами землепользования и застройки, местными градостроительными нормами, документами садового или дачного объединения (СНТ, ДНП), принятыми в соответствии с СНиП 30-02-97.

Все сказанное выше справедливо, если вид разрешенного использования земельного участка предусматривает в принципе возможность строительства на нем жилого строения (дома), кроме того, необходимо учитывать основное предназначение участка – это касается всех садовых участков и участков для ведения ЛПХ в населенном пункте.

Инфраструктура и коммуникации являются заботой владельцев земельных участков, если эти участки расположены за пределами населенных пунктов.

Документы на землю, подтверждающие права на участок, должны быть оформлены в любом случае, желательно до начала строительства.

Маленькая шпаргалка, утащенная с сайта СНТ: новый взгляд:

Застройка земельных участков - памятка

Продолжение следует

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/mini.jpg “Малоэтажное строительство”

<< Тут строим, тут не строим, а тут селедку заворачиваемНе квартирка, не избушка, а неведома зверушка >>

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

2 комментария: В нашем деле главное – маневры

  • gold price говорит:

    Конституционный Суд РФ, рассмотрев данное дело, указал, что закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не предусматривает, но в то же время, и не исключает возможности постоянного проживания в жилом строении, возведенном на садовом земельном участке. Конституционный Суд постановил, что в данный закон должны быть внесены изменения.

  • offshore banking говорит:

    Этот вариант строительства своего дома ничем не отличается от строительства обычного жилого дома, только строительство производится на дачном участке. Возможны различные варианты строительства дачного дома постоянного проживания, зависящие только от Ваших желаний и возможностей.


Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии

Реклама