Цена договора долевого участия (окончание)

Эта запись-часть 6 из 9 в серии "Договор долевого участия"

Изменение цены договора по результатам обмера БТИИзменение площади

Цена договора долевого участия является одним из существенных условий договора. Цена должна быть определена в договоре недвусмысленно, то есть с указанием конкретной суммы в рублях и копейках. Кроме того, в договоре четко должны быть определены условия и порядок изменения цены.

Как уже упоминалось, изменения цены договора связаны:

1)      С изменением стоимости квадратного метра площади;

2)      С изменением площади.

Изменение цены договора  оформляется дополнительным соглашением сторон к договору долевого участия, которое так же,  как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

В прошлый раз речь шла об изменениях цены договора, связанных с изменением стоимости квадратного метра площади объекта долевого строительства.

Теперь поговорим о случаях изменения цены, связанных с изменением площади объекта долевого строительства.

Площадь преткновения

Условия об изменении цены при изменении площади объекта присутствуют в каждом, без исключения, договоре долевого участия, равно как и в других договорах, оформляющих отношения застройщика и дольщика.

Дело в том, что в момент подписания договора застройщик имеет в своем распоряжении только проектную (планируемую) площадь, а специфика строительства такова, что эта проектная площадь всегда будет отличаться от фактической площади в уже построенном доме. И вполне логичным кажется проведение перерасчета стоимости квартиры по договору в зависимости от увеличения или уменьшения фактической площади построенной квартиры по сравнению с проектной. Фактическую площадь квартиры определяет организация технической инвентаризации (ОТИ), и перерасчет производится по ее данным.

(Не будем обсуждать точность данных ОТИ. Естественно, каждая квартира не измеряется в реальности при оформлении технических документов на новостройку в целом. Хотя при желании и за дополнительную плату каждый может заказать обмер своей квартиры.)

ОТИ оперирует тремя определениями площади:

- жилая площадь квартиры;

- площадь квартиры с подсобными помещениями;

- общая площадь квартиры.

При этом:

3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

(Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37)

По какой площади проводить перерасчет стоимости квартиры?

Вроде ясно – по общей площади квартиры, ведь будущий владелец жилья оплачивает стоимость всей квартиры.

А вот и нет – по той площади, которая определена в договоре. Но до поры до времени многие застройщики придерживалось определений из Инструкции, приведенных выше, и соответствующих определениям в СНиП 2.08.01-89, и стандартная формулировка в договоре была примерно такой:

3.2. Цена Договора составляет ________ (_______________________________ ___________________________________) рублей __ копеек.

Цена договора включает сумму инвестирования за общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов, рассчитанных с понижающими коэффициентами.

3.3. В случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства  по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Участник долевого строительства обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии со ст. 3.2 Договора.

3.4. В случае уменьшения общей площади Объекта долевого строительства по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии со ст. 3.2 Договора.

И всем все было понятно.

В новом Жилищном кодексе РФ (введен в действие с 01.03.2005 г.) было дано такое определение общей площади:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Через некоторое время проснулись и ОТИ. И, хотя  п.3.37 Инструкции в части включения в общую площадь квартиры площадей лоджий, балконов, веранд и террас с понижающими коэффициентами не был отменен, площади балконов, лоджий, веранд и террас перестали включать в общую площадь квартир и в документах ОТИ. Площадь летних в экспликации стали указывать либо с понижающими коэффициентами, либо без них, ведь на размер общей площади это не влияет.

Те застройщики, которые и после введения в действие нового ЖК РФ продолжали использовать формулировки, подобные приведенной выше, стали проигрывать дела в судах дольщикам, не желающим платить за балконы и лоджии хоть с коэффициентом, хоть без. Суды руководствовались, конечно, положениями договора, но если в договоре не было дано четкого определения оплачиваемой площади и обоснования перерасчета, они  принимали во внимание определение общей площади из ЖК РФ, то есть без балконов и лоджий.

перерасчет цены договора по результатам обмера бтиЗастройщики перестроились, и для защиты своих интересов используют теперь в договорах формулировки, оставляющие мало шансов дольщикам в суде, а иногда прибегают к откровенному  обману.

Рассмотрим наиболее популярные формулировки условий об изменении цены договора в результате обмеров БТИ.

Формулировка 1 – «Кому я должен, всем прощаю»

Простой вариант:

1.2. Объектом долевого строительства по настоящему Договору является жилое помещение – Х-комнатная квартира № , общей площадью ______ м.кв., расположенная…»

1.3. Указанная в п.1.2. настоящего договора площадь Объекта долевого строительства является проектной. Площадь Объекта долевого строительства, указанная в п.1.2. настоящего договора может быть изменена согласно данных ОТИ. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчёту не подлежит.

Более навороченный вариант:

1.1. Термины и определения, используемые в Договоре:

«Объект долевого строительства» – изолированное жилое помещение, состоящее из жилых помещений (комнат), помещений вспомогательного использования и балконов (лоджий), имеющее отдельный наружный выход на лестничную площадку, входящее в состав  многоквартирного дома (МКД), а также общее имущество МКД, подлежащие передаче Участнику долевого строительства после получения Застройщиком разрешения на ввод  в эксплуатацию, строящиеся с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.

«Проектная площадь» – суммарная  площадь всех частей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, а также балконов (лоджий). Проектная площадь применяется по соглашению Сторон в целях определения Цены Договора.

«Общая площадь» — суммарная  площадь всех частей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов (лоджий).

«Жилая площадь» — суммарная  площадь всех жилых комнат Объекта долевого строительства.

Все площади, указанные в настоящем Договоре, являются планируемыми и определены на основании проектной документации.

«Цена Договора» — размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства.

4.1. Цена Договора составляет ________________(____________________________) рублей 00 копеек.
В случае изменения размера Проектной площади Объекта долевого строительства, а также иных площадей, указанных в п.1.1 Договора, по результатам обмеров органом технической инвентаризации, установленная настоящим пунктом Цена Договора не подлежит изменению.

В такой формулировке цена за квадратный метр не установлена, а установлена цена всего объекта в целом. Подписывая договор с такой формулировкой вы соглашаетесь на любые отклонения фактической площади от плановой. Фактическая площадь наверняка окажется значительно меньше указанной в договоре, и застройщик заведомо идет на обман, но доказать это трудно.

Часто встречаются разновидности этой формулировки, ограничивающие ее применение по абсолютной или относительной величине отклонений.

Например, такая:

Размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра Квартиры и фактического размера Квартиры, при этом обязанность доплаты или возврата денежных средств возникает у соответствующей Стороны Договора только при условии, если фактический размер квартиры отклоняется от проектного размера квартиры более, чем на _____ квадратных метра.

Или такая:

3.1. Цена настоящего договора может быть изменена в случае:
3.1.1. отклонения общей площади Квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров ОТИ от соответствующей площади, указанной в п. 1.2. настоящего договора, более чем на ____ процентов. В указанном случае Стороны осуществляют возврат/доплату за всю разницу метража, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной ________рублей __ копеек

Если установленные пределы достаточно велики (больше 3-4 кв.метров в абсолютном выражении),  то здесь тоже стоит ждать уменьшенной (но не более заданного предела!) площади.

Могут быть и иные формулировки, содержащие фиксированную цену договора.

Особо наглые застройщики могут предложить и формулировку, аналогичную последней, но с односторонними обязательствами дольщика. То есть при увеличении площади дольщик обязан доплатить, а при уменьшении в установленных пределах – застройщик не возвращает деньги.

Формулировка 2 – «Коготок увяз — всей птичке пропасть»

Изменение цены по обмерам бтиЭто даже не столько формулировка, сколько стиль договора. Договор содержит множество определений площади объекта, условий пересчета стоимости и отсылок от одного пункта договора к другому,  дольщик теряется, а добрый менеджер застройщика объясняет ему суть перерасчетов на пальцах. Зато в случае большой доплаты, предъявленной дольщику по итогам обмера БТИ, тот не будет знать, какой именно пункт договора нарушает его интересы и нарушает ли вообще.

Формулировка 3 – «Сколько вешать в граммах?»

1.2. Объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику долевого строительства в соответствии с Договором, имеет следующие характеристики:

общая проектная площадь жилого помещения (кв.м.) –

общая проектная площадь балконов и  лоджий (кв.м.) -

 1.3. Площадь Объекта долевого строительства окончательно определяется в соответствии с Техническим паспортом, выданным БТИ на основании результатов фактических обмеров по завершении строительно-монтажных работ, и отражается в акте приема-передачи Объекта долевого строительства.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов и лоджий.

 4.1. Стоимость 1 кв.м. общей проектной площади квартиры  составляет ________________ руб. , стоимость 1 кв.м. проектной площади балконов и лоджий составляет ________________  руб.

4.2. Цена Договора составляет _______________________ руб. (________________) рублей.

4.3.Цена Договора перерасчету не подлежит, за исключением разницы между проектной площадью и  фактической площадью, по данным  технического паспорта БТИ,  без учета понижающих коэффициентов, из расчета стоимости, указанной в п.4.1 Договора, как в сторону увеличения, так и сторону уменьшения площади.

Изменение цены договора по обмерам бтиЭта формулировка предусматривает заранее уменьшенную на величину понижающего коэффициента цену за площади балконов и лоджий и перерасчет цены в случае любого отклонения фактической площади от проектной.

Часто встречающийся вариант этой формулировки отличается указанием понижающего коэффициента (в пределах 0,3 – 1,0) и единой ценой за кв.метр площади.

В принципе застройщик и не обязан применять понижающие коэффициенты, поскольку ни один из упомянутых здесь нормативных документов не может регулировать ценообразование у застройщика.

Так что можно считать, что применение застройщиком понижающих коэффициентов является, в основном, маркетинговым ходом и психологически успокаивает дольщика.

Из этих же соображений применяется и следующая формулировка.

Формулировка 4 – «Я не такая — я жду трамвая»

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕРМИНЫ.
1.3. Объект долевого строительства или __________ г. Квартира (жилое помещение), состоящая из ___(прописью) комнат(ы), расположенная в Многоквартирном доме на ___этаже, справа от выхода из лифтового холла под строительными номерами ___ (прописью), согласно Описанию объекта долевого строительства (Приложение № 1.1. к настоящему Договору и его размещению на поэтажном плане Многоквартирного дома (Приложение № 2.1. к настоящему Договору), далее по тексту Договора — Квартира-_____;

1.4. Проектная площадь Объекта долевого строительства – площадь Квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений Квартир, без учета площади лоджий и балконов (неотапливаемых помещений). Проектная площадь Квартиры составляет _____ кв.м.
1.5. Фактическая площадь (общая площадь) Объекта долевого строительства – определяется по окончании строительства Многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных бюро технической инвентаризации, и составления технического паспорта на Многоквартирный дом и Квартиру.

3.1. Цена договора составляет _____ рублей _____ копеек, из расчета ______ рублей _____ копеек за один квадратный метр общей площади Квартиры. Цена договора может быть изменена в соответствии с п. 3.3 настоящего договора.
3.3. Общая стоимость Квартиры, указанная в п. 3.1 настоящего договора, может быть увеличена или уменьшена на основании инвентаризации Объекта, проведенной ОТИ, которая устанавливает фактическую площадь Квартиры.

Если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной площади, то производится перерасчет за разницу. Расчеты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

В этой формулировке застройщик решительно отмежевался от любого учета балконных площадей и выдал формулировку, соответствующую ЖК РФ. То есть доплата производится только за изменение площади основных (отапливаемых) помещений, а в случае изменения площади балконов и лоджий никто никому не платит. Ясно, что стоимость летних включена в стоимость квартиры, но формально дольщик за них не платит.

 Договор долевого участия-изменение ценыВот такие или похожие по смыслу формулировки, связанные с изменением цены в зависимости от площади, встречаются в договорах долевого участия.

Но даже несмотря на то, что порядок и условия перерасчетов прописаны в договоре, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию некоторые недобросовестные застройщики пытаются изменить эти условия в свою пользу при составлении дополнительных соглашений, связанных с изменением площади. Например, увеличить коэффициент для лоджий. Вероятно, надеются, что дольщик на радостях не будет вникать в условия этого соглашения и сравнивать их с условиями, прописанными в договоре. Да дольщик часто и не вникает или не помнит условия перерасчета цены договора. А после подписания этого соглашения и его госрегистрации оспорить то, что сам же и подписал, очень проблематично.

Резюме.

Условия об изменении цены при изменении площади объекта вызывают больше всего разногласий между сторонами договора, поскольку их интересы здесь прямо противоположны.

Часто эти разногласия решаются в суде, но суды еще не выработали единого подхода в этом вопросе, хотя определенный тренд уже просматривается, а именно: — условия договора между сторонами являются основными аргументами при рассмотрении исков.

В настоящее время:

Понятия «общая площадь квартиры (жилого помещения)» и «площадь квартиры» равнозначны и одинаково толкуются в разных нормативных документах.

Площадь балконов, лоджий, веранд, террас и прочих неотапливаемых помещений не включается в площадь квартиры.

В свидетельстве на право собственности на квартиру также фигурирует площадь жилого помещения, без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Для покупателя квартиры в новостройке существуют два понятия площади:

- площадь квартиры, указываемая в свидетельстве на право собственности;

- площадь квартиры, которая оплачивается по договору.

Застройщик вправе в договоре указать свое определение последней, и от четкости этого определения зависит, пройдут ли взаиморасчеты с застройщиком мирно, или формулировки будут уточняться в суде. Оптимально для дольщика, если помимо общей цены договора указана также стоимость квадратного метра площади.

Фиксированная, не подлежащая изменению цена договора почти всегда означает завышение площади застройщиком в договоре, причем часто на существенную величину.

Следует проявить особую бдительность при подписании дополнительного соглашения о взаиморасчетах по площади, если перерасчет предусмотрен по условиям договора. Если условия дополнительного соглашения вас не устраивают, не подписывайте его до консультации с юристом.

Но и перегибать палку тоже не стоит, потому что любой конфликт с застройщиком отодвигает срок передачи квартиры в вашу собственность, и иногда это может обойтись вам дороже, чем доплата по договору (например, в случае аренды жилья на период строительства).

Все спорные вопросы лучше решить до подписания допсоглашения и, тем более, до подписания акта приема-передачи квартиры. Не стоит думать, что суд всегда примет вашу сторону, особенно после того, как вы уже подписали кучу бумаг с застройщиком, обозначая тем самым свое согласие с его условиями.

Другие записи из серии wp-content/uploads/2012/10/ddu.jpg “Договор долевого участия”

<< Цена договора долевого участияБалконы и лоджии, веранды и террасы >>

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

Комментарии запрещены.

Тесты

Тест «Пора валить?»

Комментарии