О сайте и обо мне
Меня зовут Лора, живу пока в Москве. Так случилось, что вся моя жизнь так или иначе связана с недвижимостью, хотя я никогда не работала в этой сфере. В общем, будем считать, что недвижимость, особенно жилая, — мое хобби. Нет, я не дочь миллиардера, но начав интересоваться этой темой, трудно удержаться и не попробовать прикупить себе немножко жилья.
Сайт посвящен именно этому — как купить квартиру (или другое жилье) c минимальными потерями нажитого непосильным трудом, как не влиться в ряды обманутых дольщиков, как оценивать предложения на рынке недвижимости и рисковать с открытыми глазами или, по крайней мере, начать двигаться в этом направлении.
Многое из того, что я расскажу, проверено на себе, а кое-что придется проверить. Буду очень благодарна, если вы расскажете мне свои истории на эту тему, это будет полезно всем, я думаю.
Автор картинки фотохудожник Ozan Kulaksiz, мне очень нравится.
А это я.
Этот блог у меня первый. Буду на нем учиться. 
UPD: блог закрывается, по личным обстоятельствам. Обновлений больше не будет. Забирайте, кому что надо, скоро доступа не будет.
Выбираю жилье в Подмосковье
Кр-расота!
Недвижимость и налоги
Покупаем квартиру : план действий
Полезное
Ремонт и отделка
Рынок недвижимости глазами покупателя
Ужасти какие!
Здравствуйте, нахожусь на этапе заключения ДДУ, когда прислали договор отправил его на экспертизу родственнику. Сказал что договор полная чушь. После Вашего сайта и статьи Цена договора — понял что могу вляпаться и попасть на деньги… Если интересно вышлю проект ДДУ в Вашей практике такого наверно не было. Если интересно пишите.
Ответила вам на почту.
Спасибо Вам большое! Очень много полезной и интересной информации!
Спасибо за ваш отзыв.
Спасибо за такой подоробный и профессиональный анализ. у меня сейчас спор с администрацией в суде о стстусе дома и сносе, построили блокирвоанный 2-х этажный дом (4блока), блоки поставлены на ад.учет, есть техн.паспорта, зем.учяастки разделили (под каждый блок и один общий).
мы представили заключение экспенрта, и по определению суда судебная стротиельно-техн экспертизы подтвердили, что дом не многоквартирный, а блокированный.
мы сделали несколько обслежований экспертных заключений на соответствение санитарным противопожарным нормам — наш дом соответстсует им. на этом основании просим не сносить.
не подскажете, как сейчас развивается ситуация: боимся, что в деле будет политечесекий след.
спасибо.
По статусу — большинство судов считает блокированные дома многоквартирными со всеми вытекающими последствиями, и квартиры в них регистрирует либо как квартиры, либо как часть жилого дома. Но это уже после того, как примут решение об отказе в сносе (или одновременно с этим).
Администрации часто подают формальные иски о сносе, просто перекладывают ответственность ввиду неурегулированности законодательства и отсутствия на местах утвержденных градостроительных документов.
Думаю, у вас хорошие шансы на то, что дом не снесут. Вопрос, конечно, отчасти политический. Поскольку несмотря на продолжающиеся законодательные неясности со статусом блокированных домов никакие уточнения и поправки в НПА так и не внесли, то местные власти сами вынуждены принимать какие-то решения, да и у судов нарабатывается практика. Суды руководствуются п.26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации; Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010г. Я вам его процитирую, так как в нем установлены факторы, позволяющие сохранить дом:
«26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.»
Отрицательным фактором считается отсутствие проездов, детских площадок, недостаточные мощности по коммуникациям.
В Подмосковье довольно лояльно относятся к таким домам, сносят только если нарушения вопиющие, соседи жалуются, недостаточен резерв коммуникаций, и нагрузка на них очень возрастает. Могут обязать что-нибудь реконструировать или частично снести.
Добрый день!
Ситуация следующая — был заключен договор ПДКП на квартиру между застройщиком и двумя физ.лицами (2 доли). Сейчас один из участников хочет переуступить свою долю (переуступка между близкими родственниками, разрешена Застройщиком), далее уже старый дольщик+новый будут переходить на ДДУ.
Подскажите пожалуйста, как лучше сформулировать вопрос с деньгами в соглашении о переуступке?
Переуступка фактически идет как дарение, но может стоить указать сумму для дальнейшей ясности (при разборках с Застройщиком в будущем в случае просрочки), например, так:
За переданные требования по Договору Сторона 4 обязуется уплатить Стороне 2 денежную сумму в размере Х рублей 00 копеек. Подтверждение получения Стороной 2 от Стороны 4 денежной суммы в размере Х рублей 00 копеек оформляется в письменном виде в произвольной форме.
Тогда все права и обязанности по Договору переходят к Стороне 4 с момента исполнения Сторонами предыдушего пункта Соглашения в полном объеме.
Или лучше обойтись вообще без упоминания ден. средств и прописать, что требования по договору передаются безвозмезно?
Тогда все права и обязанности по Договору переходят к Стороне 4 с момента подписания Сторонами Соглашения в полном объеме.
Но если например будет суд с Застройщиком по поводу просрочки уже по ДДУ — будет ли считаться, что ден. средства внес новый дольщик, когда фактически это сделал старый (в ДДУ уже никак не упомянутый)
В общем, как сделать правильно?
Во избежание каких-то недоразумений лучше оформить переуступку стандартно — указав в договоре сумму, уплаченную застройщику продающим дольщиком. Одновременно с этим договором можно оформить договор дарения (или прощения долга) между продавцом и покупателем. Такой договор поможет составить любой нотариус. Все эти нюансы расчетов между сторонами отразите в акте по договору переуступки — что расчеты между сторонами полностью произведены.
Но не забудьте про НДФЛ с подаренной суммы — от него освобождаются далеко не все родственники, получившие дар.
Прочитал несколько ваших статей…интересно написано.
Так сложилось, что в настоящее время меня интересует тема связанная с малоэтажным строительством (не таунхаусы). Хочу четко понимать в чем основные отличия малоэтажных домов от среднеэтажных (ну кроме количества этажей)). Почему сейчас активно ведется строительство именно в этом сегменте и в чем разница строительства таких домов в Москве и Подмосковье?
Помогите найти формулировки в нормативных актах многоквартирных домов и где можно найти связь в том что многоквартирные дома это и есть малоэтажные жилые дома?
На часть ваших вопросов есть ответы в серии статей про малоэтажное строительство:
https://flatinthecity.ru/series/maloetazhnoe-stroitelstvo/
Почему активно ведется строительство малоэтажки? Не так, чтобы активно, но пытаются развивать этот сегмент.
Разница в строительстве таких домов в Москве и Подмосковье, на мой взгляд, такая, что Москва требует довольно плотной застройки в силу дороговизны земли и поэтому внутригородская малоэтажка — это скорее элитное жилье клубного типа со всеми городскими удобствами. В Подмосковье и Новой Москве малоэтажка многоквартирного типа — в основном, эконом-класс, а к более высокому классу можно отнести отдельные коттеджи, особняки и дуплексы.
Этажность и многоквартирность не связаны между собой строго, особенно в секторе малоэтажных многоквартирных домов.
Здравствуйте Лора.
Прочитал Вашу статью по изменению цены договора, но все же сомневаюсь. У меня поизошла следующая ситуация. Был подписан ДДУ в котором прописано следующее:
п.1.1 …застройщик обязан передать квартиру со следующими параметрами
Общая площадь квартиры по проекту с учетом балконов 40, 4 кв.м., в том числе площадь балконов (с понижающим коэфициентом 0,3)- 1, 3 кв.м
Общая площадь квартиры 39, 1 кв.м.
п.3.1 Цена договора является 0000 . Цена договора является фиксированной, но может быть изменена по соглашению сторон договора на основании дополнительного соглашения в соответствии с п.3.4 настоящего договора.
п.3.4 По соглашению сторон, после ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома, на основании данных технической инвентаризации, производится уточнение общей фактической площади Квартиры с учетом площади балконов, в сравнении с проектной площадью квартиры. При увеличении общей фактической площади квартиры с учетом площади балконов цена договора увеличивается, исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры по проекту с учетом площади балконов. В случае уменьшения общей фактической площади квартиры с учетом площади балконов, цена договора уменьшится, так же из расчета цены одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом площади балконов.
Когда дело подошло к сдаче дома мне позвонил застройщик и сказал, что при расчете цены договора у меня не верно бул применен коэфициент, что у меня оказывается не балкон, а лоджия и предлогают подписать доп. соглашение на увеличение цены. Я с этим не согласен и не собираюсь его подписывать. Правильно ли я поступаю и если да, то на что конкретно мне нужно ссылаться. P.s. Цена одного квадратного метра в договоре не определена.
Буду Вам очень благодарен в помощи решения данной проблемы.
Антон, для начала почитайте статью про балконы и лоджии:
https://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/balkony-i-lodzhii-verandy-i-terrasy/
И все же, несмотря на все определения из СНиПов, разница между балконом и лоджией трудно уловима.
Имейте также в виду, что указанные коэффициенты не являются обязательными к применению, а только предмет договора сторон. Поэтому, если застройщик строил балкон, а у него внезапно получилась лоджия, то это его проблемы, в вашем договоре лоджия же вообще не упоминается. А почему он вдруг решил, что это лоджия — скорее всего, потому что так именуется это помещение в документах БТИ — у них какие-то свои понятия, а может, была договоренность с застройщиком.
Исходя из сказанного попробуйте сначала обратиться в БТИ за разъяснением, балкон это или лоджия и почему они так решили, а потом пишите жалобу в стройнадзор о нарушении проектной/рабочей документации и требовании в связи с этим доплаты.
Доплачивать вы не обязаны, допсоглашение подписывать тоже.
Очень интересная информация! Лора , посоветуйте. Хочу по договору цессии купить квартиру, дом сдан полгода назад, на руках ДДУ у продавца- там стоит метраж на 9 м больше, чем я покупаю, так как по факту БТИ . Продавец говорит, что в цессии надо писать метраж как в ДДУ, а в акте застройщик нам укажет правильный метраж. Это так бывает на практике?
Вообще-то застройщики не приветствуют цессию, если дом уже сдан. Но если акт приемки-передачи квартиры еще не подписан, то заключение такого договора возможно. В нем указывается такие же условия. как и в ДДУ, тот же метраж. А правильный метраж указывается в акте, здесь вам верно сказали.
Однако иногда расчеты по фактическому метражу производятся до подписания акта, в вашем случае, если ДДУ это предусматривает, застройщик должен будет вам вернуть излишек за уменьшенную площадь, поэтому удостоверьтесь, что с прежним участником такие расчеты не были произведены.
Добрый вечер, Лора!
Очень интересная информация. Спасибо вам за нее!!!
Но у меня возник вопрос, мне предстоит следующая сделка.
Я покупаю квартиру не у застройщика, а у ген. подрядчика, то есть ген. подрядчик заключает договор ДДУ с застройщиком, а потом все права по договору ДДУ по уступке уступает мне, я правильно понял из вашей статьи, что любая переуступка прав это очень большой риск, так как застройщик потом может подать на ген. подрядчика в суд или еще что-то и расторгнуть договор ДДУ с ген. подрядчиком и как итог я останусь с носом?