Городская квартира

В законе 214-ФЗ (статья 8) процедура приемки-передачи квартиры описана довольно подробно,  и в договорах долевого участия практически дословно цитируются положения закона.

Порядок передачи объекта долевого строительства по закону 214-ФЗ

Закон предусматривает такую последовательность действий:

1)      Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию (раньше это называлось «приемка дома госкомиссией»),  БТИ проводит обмеры, объекту присваивается почтовый адрес;

2)      Застройщик готовит и рассылает по почте участникам сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Поскольку в договоре установлен срок передачи объекта участнику, то эти сообщения рассылаются заранее, конкретный срок оповещения участника устанавливается в договоре.

3)      Если объект большой (много квартир), то обычно одновременно с сообщением участнику направляется приглашение на процедуру осмотра и принятия квартиры на определенный день и час.

4)      Редко бывает, что участнику сразу предлагают подписать акт приемки квартиры. Обычно сначала участник после осмотра составляет перечень недостатков объекта и указывает их в акте осмотра. О недостатках квартиры поговорим ниже.

5)      После того, как недостатки устранены в течение срока, установленного в акте осмотра, (или участник смирился с существованием этих недостатков), акт повторного осмотра подписывается с указанием отсутствия претензий к застройщику и обязательством дольщика подписать акт приемки-передачи квартиры.

6)      Одновременно производятся расчеты в связи с изменением стоимости квартиры и компенсируются расходы застройщика на коммунальные платежи, если это предусмотрено договором;

7)      После этого  стороны подписывают акт-приемки-передачи квартиры, дольщику вручают ключи, и на этом обязательства застройщика по договору долевого участия считаются выполненными.

Участник же после этого вправе заниматься регистрацией права собственности на квартиру, ремонтом и другими важными делами.

Так обстоит дело в теории, и в договоре долевого участия ничего другого, кроме текста из статьи 8 закона 214-ФЗ вы, скорее всего, не прочтете – формулировки во всех договорах похожи, как горошины из стручка. Потому что застройщику дано право в этом вопросе только проставить свои сроки передачи квартиры в пределах дозволенного законом 214-ФЗ.

Гладко было на бумаге…

На практике все обстоит гораздо замысловатее. Акт осмотра подписывает только сам участник,   представитель застройщика на объекте аккуратно снимает с него копию для вас, а оригинал кладет в папочку, где он и будет лежать, пока вам не надоест ждать устранения перечисленных недостатков в квартире.

В конце концов вы сдаетесь и подписываете акт приема-передачи под клятвенные заверения представителя застройщика, что он все исправит, только позже. Но ключи от квартиры вам и тут не дают, пока вы не произведете все расчеты с застройщиком и/или управляющей компанией по коммунальным платежам.

Если вы подписали акт приема-передачи, то исправят вам только самые мелкие недостатки, указанные в акте осмотра, и то, если будете стоять над душой. Все остальное будут исправлять в течение гарантийного срока (который отсчитывается с даты, указанной в договоре, и составляет не менее 5 лет), если будете достаточно настойчивы. А, может, и не будут. Больше шансов, если вы настоите на внесении неустраненных недостатков в акт приема-передачи, и не «потом когда-нибудь», а непосредственно при его подписании.

Если же вы устояли и не подписали акт приема-передачи квартиры, то на руках у вас остался только акт осмотра квартиры.

 И вот тут таится засада.

Никакие сроки на устранение недостатков в акте осмотра обычно не ставятся, ведь это означает признание застройщиком существования этих недостатков и принятие застройщиком на себя  обязательств по их устранению. Акт может быть подписан только с вашей стороны, а представитель застройщика на объекте может его и не подписать.

Таким образом, никаких доказательств, что застройщик в курсе выявленных вами недостатков и обязался их устранить, может и не остаться.

Для чего так делается?

Если вы внимательно читали договор, там обязательно есть пункт о составлении одностороннего акта передачи квартиры. Как сказано в п.6 статьи 8 закона 214-ФЗ:

 Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи – то есть в случае отказа от приемки по причине составления акта о недостатках-Прим.мое) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства….

При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

То есть по истечении срока, установленного в договоре для принятия участником квартиры, застройщик вправе составить односторонний акт, что квартира считается вам переданной с определенной даты. (А вы в это время наивно ждете, что вас пригласят на повторный осмотр устраненных недостатков).

А акт осмотра с указанием недостатков – так ведь застройщик его не подписывал, мало ли что вы там напридумывали.

Застройщик, может быть, и  не  решится на откровенное мошенничество и вранье о вашем необоснованном отказе от принятия квартиры, но возможность такую -  по-тихому составить односторонний акт о передаче квартиры —  себе оставляет.

(Продолжение здесь)

Другие записи из серии “Приемка-передача квартиры в новостройке”

Передача квартиры по договору долевого участия (продолжение) >>

Похожие записи: