Городская квартира

Как я уже писала раньше, наименее безопасным способом купить квартиру в новостройке на стадии строительства является заключение с застройщиком (напрямую или через риэлторскую фирму) договора участия в долевом строительстве в соответствии с законом №214-ФЗ.

Перед заключением этого договора необходимо убедиться о наличии у застройщика следующих основных документов, предъявление которых установлено законом 214-ФЗ:

1. Информация о застройщике:

• Учредительные документы застройщика (устав, учредительный договор);
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

Эти документы подтверждают существование застройщика как юридического лица. В принципе, такие документы обязательно имеются у любой фирмы-однодневки, хотя в случае загородного малоэтажного строительства иногда не бывает и этих документов (но о специфике загородного малоэтажного и индивидуального строительства я сейчас не пишу, — только о многоэтажной и массовой застройке).

Из указанных документов выясняем: формальное название застройщика, его учредителей, дату его регистрации, его ОГРН и ИНН (уникальные регистрационные номера, по которым можно идентифицировать юридическое лицо), юридический и фактический адрес застройщика (в идеале они должны совпадать), ФИО руководителя.

Многие, даже вполне благонадежные застройщики с брендовым именем, специально регистрируют новое юридическое лицо для строительства каждого нового дома (очереди строительства). Это позволяет им минимизировать налоговые и прочие риски, то есть в случае наложения ареста на расчетные банковские счета застройщика из-за налоговых, административных или судебных претензий замораживаются не все средства фирмы (холдинга), а только их часть, связанная с конкретным строительным проектом.

Кроме того, поскольку фирма новая, у нее нет истории, в том числе отраженной в картотеке арбитражного суда, что, по крайней мере, не ухудшает ее репутацию, нет череды обманутых дольщиков и прочих неприятных последствий предыдущей деятельности. И здесь только «народное интернет-радио» может помочь с информацией.

При этом по учредительным документам проследить связь между фактическим брендовым застройщиком и формальным новым юридическим лицом, на которого оформляются строительные документы, невозможно. Банки, кстати, этого не любят, и ипотека по таким объектам возможна либо с помощью самого застройщика либо у банков, кредитующих застройщика.

Единственная разница, по-моему, между сомнительной фирмой неизвестного происхождения и формальным застройщиком известного бренда заключается в степени открытости информации о застройщике.  Так, если новостройка продается только через риэлторов, а те категорически отказываются сообщить сведения о фактическом застройщике и его предыдущих проектах, риск нарваться на долгострой или еще что-то похуже  очень велик.

• Бухгалтерская отчетность за последний период;

Не все, конечно, умеют читать эту отчетность, да всю и не надо. Достаточно в балансе посмотреть сумму прибыли или убытка, а также сопоставить суммы дебиторской и кредиторской задолженности (они должны быть одного порядка, или даже примерно равны). Плохим признаком является наличие большой (несколько млн рублей) суммы убытка, и при этом наверняка будет значительная сумма кредиторской задолженности, превышающая сумму дебиторки в разы. Как минимум, это означает, что квартиры продаются не слишком хорошо (это в лучшем случае), и возможны претензии со стороны кредиторов (подрядчиков), недостаточно средств на продолжение строительства, велик риск долгостроя.

2. Проектная декларация.

С проектной декларации и надо начинать знакомство с застройщиком и с объектом еще до визита на объект и в офис продавца, поскольку в ней указываются все основные сведения о застройщике и об объекте строительства, о наличии у застройщика необходимых документов.

В соответствии с законом 214-ФЗ Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Кроме того, проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий строительство орган местной исполнительной власти.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Таким образом, как следует из положений закона 214-ФЗ до опубликования проектной декларации в СМИ или хотя бы на сайте новостройки застройщик не вправе привлекать денежные средства по договорам долевого участия.

Помимо информации о застройщике, указанной выше, проектная декларация должна содержать:

3. Информацию о проекте строительства,

из которой для нас особенно важной является информация:

• о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Именно состояние двух первых пунктах (особенно, самого первого)  – разрешение на строительство и права на земельный участок,- и  определяет возможность или невозможность применения закона 214-ФЗ для заключения договоров на привлечение денежных средств от покупателей новостройки. Если эти документы отсутствуют или не в должном порядке, то и проектной декларации не будет, и ДДУ невозможны. Поэтому и изощряются застройщики, привлекая деньги по разным серым схемам – векселям, преддоговорам и т.д.

Отсюда можно сделать вывод – если фирма использует договора, отличные от предусмотренных законом 214-ФЗ, значит, скорее всего, у нее нет разрешения на строительство, а то и с правами на землю не все в порядке.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство, как правило,  выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.

Правоустанавливающие документы на земельный участок входят в обязательный перечень документов, предоставляемых при подаче заявления на получение разрешения на строительство.

Земля у застройщика может быть в собственности или в аренде. Вид права застройщика на землю указывается в свидетельстве о государственной регистрации права. Там же указывается и кадастровый номер участка (запишите его), а также категория земель и разрешенное использование.

Соответствие кадастрового номера территории застройки можно проверить на сайте https://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/, по номеру вы получите план участка и его местонахождение, площадь участка, а также категорию земель и разрешенное использование. Более подробная информация предоставляется за небольшую плату. Подробнее об этом сервисе почитайте здесь.

Категории земель устанавливаются Земельным Кодексом РФ в зависимости от их целевого назначения, всего категорий семь и их перечень является закрытым. Для наших целей в свидетельстве должно быть написано: категория земель — земли населенных пунктов.

А вот виды разрешенного использования земельных участков и объектов строительства законодательно пока не установлены и определяются Правилами землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне. То есть это зона «творчества» местных (разного уровня) чиновников.

Нам надо, чтобы в свидетельстве было написано примерно следующее: разрешенное использование — для строительства многоэтажного жилого дома (или аналогичное по смыслу).

Если в документах на землю указаны другая категория земель и/или другой вид разрешенного использования, это не всегда смертельно, но потребуются дополнительные усилия, время и деньги для переоформления этих документов, да и то без гарантии.

Соответственно, ввод дома в эксплуатацию, даже если его благополучно достроят, отодвигается на неопределенный срок.

В проектной декларации вы не прочитаете о категории земель и разрешенном использовании участка, поэтому в соответствии с тем же законом 214-ФЗ вы вправе потребовать для ознакомления:

• Документы на землю (свидетельство о регистрации права, минимум).

Заодно удостоверьтесь, что документ на землю выдан на то же юридическое лицо, что и остальные документы.

Для получения разрешения на строительство требуется также комплект материалов из проектной документации, в частности, план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения объекта строительства к сетям, а, значит, должны быть согласованы технические условия на подключение этих сетей. Оформление этих документов тоже требует много времени у застройщика, но вы ведь не согласны жить в доме без коммуникаций или оформлять все это потом и за свой счет.

Поэтому застройщик по вашему требованию обязан показать также:

• проектную документацию;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома.

Ну и в конце концов:

• Разрешение на строительство.

Если все документы у застройщика есть (что маловероятно), а договор все равно предлагается заключить в обход закона 214-ФЗ, не связывайтесь.

Все эти документы не должны содержать противоречащих друг другу сведений. Провести такой анализ непросто, поэтому многие покупатели пользуются услугами проверенных юристов или риэлторов.

В проектной декларации есть еще два интересных пункта:

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

Начнем со второго. В этом разделе проектной декларации застройщик указывает договора, по которым он привлек дополнительное финансирование строительства помимо средств дольщиков. Это может быть договор инвестирования, кредитный договор с банком, договор займа (небанковский). Если строительство ведется только на средства дольщиков, то в этом разделе пишется, что других договоров нет.

Если застройщиком заключен кредитный договор с банком на строительство объекта, то обычно в залог банку передается предоставленный для строительства земельный участок или право его аренды.

А как же тогда обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, ведь по закону 214-ФЗ   с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок или право его аренды (то есть тот же объект, что и у банка), а также строящийся дом (кроме нежилых объектов в его составе)?

По нынешнему законодательству это вопрос решается с учетом многочисленных «в случае» и «если», очень запутанно, а коротко говоря – при наступлении печального события (банкротства застройщика или предъявления к нему претензий со стороны банка или кредиторов-подрядчиков) :

а) денег в полном объеме дольщик не вернет;

б) если в результате судебной тяжбы дольщик получит недостроенную квартиру в собственность, на дострой уйдет еще приличная сумма денег;

в) время и здоровье – в деньгах не измерить.

Поэтому обращайте внимание на присутствие таких договоров в проектной декларации, стоит ли рисковать – решайте сами, но риск потерять деньги, определенно, больше, чем при отсутствии такого финансирования.

Многие юристы и риэлторы считают, что мелкие недочеты и финансовые трудности бывают у каждой компании, и репутация надежного застройщика важнее. Это правда, репутация застройщика стоит денег, и ее зарабатывают годами, поэтому «надежным застройщикам» тем более непростительно пренебрегать интересами своих дольщиков, и если закон нас не защищает в должной мере, застройщик пренебрегает, то остается самим позаботиться о своих интересах.

А то ведь получается парадоксальная ситуация: человек ведется на низкую цену(которая обычно и устанавливается при отсутствии важных документов на момент взноса денег), объясняя это тем, что более высокая ему не по карману, то есть вкладывает буквально последнее в квартиру, да еще залезает в ипотеку на много лет, получая взамен документов только «честное слово надежного застройщика». Хорошо, если просто получит долгострой, а то ведь и этого может не получить.

Впрочем, это уже психология — из серии «почему ты никогда не станешь богатым».

Продолжим в следующий раз – о существенных условиях договора долевого участия.

PS. Кстати, в закон 214-ФЗ собираются вносить очередные изменения, а то и вовсе его отменить, попробую что-нибудь узнать поподробнее.

UPD. О проекте поправок в закон 214-ФЗ — читайте здесь.

Другие записи из серии “Договор долевого участия”

Проектная декларация >>

Похожие записи: