Городская квартира

В предыдущей статье были рассмотрены общие принципы и ограничения при заключении договора уступки прав требования (договора цессии) на квартиру в новостройке. Там же упоминалось, что не рекомендуется заключать договор цессии с юридическим лицом, по крайней мере, без тщательного изучения документов юристом. А между тем наши граждане так устроены, что больше доверяют юридическим лицам, чем физическим, чем иногда и пользуются недобросовестные предприниматели. В этой статье рассмотрим возможные риски при заключении договоров цессии с юридическими лицами.

Все необходимые условия для заключения договора цессии, изложенные в предыдущей статье, и перечень документов справедливы и в случае, если цедентом является юридическое лицо.

Как следует из пункта 3 статьи 1 закона 214-ФЗ:

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Нельзя сказать, что такая формулировка является определенной. Из нее следует, что юридическому лицу нельзя передавать права физическому лицу по договору инвестирования (инвестиционному договору). Тем не менее на практике такое случается, да и обойти это условие не так сложно. Фактически юридические лица, которыми являются первоначальный кредитор и застройщик,  могут совершенно законно не ограничивать себя только договором долевого участия (ДДУ) в соответствии с законом 214-ФЗ, а вправе заключать любые договоры, в том числе предварительные договоры и т.д., напрямую не попадающие под понятие инвестиционных, то есть преследующих цель получения прибыли в результате перепродажи предмета договора.

Схема отношений между первоначальным кредитором-юридическим лицом и застройщиком аналогична приведенной в предыдущей статье. При этом подразумевается, что оплата застройщику производится денежными средствами.

Вкратце основные моменты по договору уступки прав с юридическим лицом:

1) Первое, о чем надо помнить цессионарию при заключении договора уступки с юридическим лицом – это удостовериться, что оба договора (Д1 и Д2) подписаны уполномоченными лицами. То есть запросить копию приказа о назначении руководителя юр.лица или выписку из ЕГРЮЛ (копию) или копию доверенности на право подписи договоров. Эти документы должны относиться к периоду подписания каждого из договоров, копии надо заверить печатью предприятия.

2) Обязательно надо убедиться, что в основном договоре Д1 нет запрета на уступку прав, а также поинтересоваться порядком уведомления застройщика о переходе прав по основному договору.

3) Если был заключен ДДУ – надо проверить регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему.

4) Дальше надо убедиться, что цедент расплатился с застройщиком.

Теперь представим, что договор Д1 заключался не на одну квартиру, а на несколько, и оплата застройщику произведена частично. Каким образом можно подтвердить, что оплата именно по вашей квартире осуществлена полностью? В зависимости от условий договора идентификаторы (номера) оплачиваемых квартир могут быть указаны в платежных поручениях или в актах зачета оплаты по конкретным  объектам. Для надежности следует получить от застройщика официальную справку о произведенных расчетах по договору Д1 в части оплаты именно вашей квартиры на дату заключения договора уступки Д2. При отсутствии ясности в этом вопросе, договор уступки может быть впоследствии застройщиком оспорен.

5) Оригинал договора Д1, если он заключен на несколько квартир, получить, возможно,  не удастся, но иметь хотя бы нотариально заверенную копию его необходимо.

При заключении между сторонами ДДУ или другого договора с оплатой по нему не денежными средствами, а товарами/работами/услугами (ТРУ) простая схема отношений между первоначальным кредитором и застройщиком будет выглядеть так:

Д1а – это более или менее стандартный договор, по которому юридическое лицо обязуется поставить застройщику какие-либо материалы/товары (договор поставки) либо произвести какие-то работы (договор подряда) либо оказать услуги, например, по организации продажи квартир (договор возмездного оказания услуг).

Д1б – это договор, по которому юридическое лицо получает право требовать от застройщика квартиру (ДДУ) либо заключения основного договора (предварительные договоры ДУ или купли-продажи).

При этом договоры Д1а и Д1б напрямую могут быть не связаны между собой, но в них содержится условие о возможности оплаты не только денежными, но и иными средствами. Впоследствии в нужный момент сторонами составляется акт взаимозачета по этим договорам, и юридическое лицо считается оплатившим договор Д1б, права по которому оно и уступает по договору цессии Д2 физическому лицу.

Акт взаимозачета в этом случае приравнивается к платежному документу.

В такой ситуации цена договора Д1а и цена договора Д1б не обязательно должны совпадать. Кроме того, цена договора цессии Д2 может быть ниже цены договора Д1б или равна ей, тогда соблюдается условие пункта 3 статьи 1 закона 214-ФЗ.

При необходимости между юридическим и физическим лицами  в схему включают технического посредника – также юридическое лицо (или несколько). С посредником заключают первый договор уступки, цена по которому выше, чем цена договора Д1б, тем самым первый кредитор (юр.лицо в схеме) получает законную инвестиционную прибыль. Далее посредник уступает права физическому лицу по цене, равной или ниже той, по которой он приобрел права сам, избегая налогов и соблюдая требование пункта 3 статьи 1 закона 214-ФЗ.

Для физического лица-цессионария очень важно иметь документы, подтверждающие наличие действительного права, оплату и уведомление застройщика, по всей цепочке.

Однако в подобных схемах кроется значительный риск для физического лица. Застройщик может предъявить претензии юридическому лицу в связи с ненадлежащим исполнением тем своих обязательств по договору Д1а, например, в связи с плохим качеством материалов или выполненных работ, и расторгнуть договор Д1а в одностороннем порядке. Тогда и договор уступки права застройщик потребует признать недействительным, и наличие регистрации договора (если был ДДУ) не поможет. Что решит суд в таком случае, зависит от индивидуальных особенностей каждой сделки и наличия соответствующих документов, но риск остаться без квартиры очень велик.

Претензии по возврату денег в этом случае физическое лицо может предъявить только тому юридическому лицу, с кем был заключен договор уступки. Если, конечно, его найдет, ведь юридическое лицо могло оказаться фирмой-однодневкой.

Особо коварная ловушка подстерегает тех физических лиц, которые приобрели права требования по договору, оплаченному векселем. Схема отношений сторон при этом может быть как по первому, так и по второму (с зачетом) варианту. Дело в том, что в любом векселе имеется указание на срок платежа по нему, ранее которого вексель не подлежит оплате. А договор, в оплату которого передан вексель, будет считаться оплаченным только после того, как по этому векселю будет произведен платеж (или после того, как этот вексель будет передан застройщиком дальше, другому контрагенту – но это еще больше запутывает ситуацию). Тогда, если договор уступки был заключен до погашения векселя, то такой договор может быть признан недействительным.

(Подробнее про вексели : https://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/utrom-dengi-vecherom-stulya-no-dengi-vpered/)

При оплате договора векселями в дополнение к остальным документам цессионарию понадобится запросить:

- акт приемки-передачи векселей;

- подтверждение погашения (оплаты) векселей до даты заключения договора уступки.

Из упомянутых договоров Д1, права по которым передаются, только ДДУ требует государственной регистрации, и, следовательно, только договор  уступки прав по этому договору также подлежит госрегистрации, без которой он является незаключенным. А по остальным договорам, не требующим регистрации, существует большой риск двойных продаж. Отчасти поэтому цессионарию и должны быть переданы оригиналы документов.

Итак, к перечисленным рискам по договорам уступки прибавьте риски, если основным договором является предварительный (ПДДУ или ПДКП), да еще приплюсуйте сюда неполный комплект необходимых документов, а также риски обычного дольщика (долгострой и т.д.) – и у вас есть все шансы попасть в число пострадавших дольщиков.

Рассмотренные риски будут аналогичными, если договор уступки заключается не с юридическим лицом, а с индивидуальным предпринимателем. Правда, ИП не могут быть однодневками, и отвечают по долгам всем своим имуществом, поэтому  их реже используют в сомнительных схемах.

На самом деле, ситуации могут быть настолько разнообразными, что перечислить все нюансы по договорам уступки невозможно.

Например, если основной договор был оплачен из кредитных средств, в случае целевого кредита понадобится оформить согласие банка на переуступку. Или по договору уступки в результате ошибки или злого умысла были переданы права на квартиру, которая по инвестиционному контракту должна перейти к администрации муниципального образования. Да мало ли какие еще нюансы могут возникнуть, пока дом строится.

Поэтому резюме:

Другие записи из серии “Другие варианты договоров на покупку новостройки”

Похожие записи: