Городская квартира

Рассмотрим, как мы можем проверить застройщика, и попутно затронем некоторые другие вопросы.

Итак, вы решили остановить свой выбор на квартире в новостройке, или точнее, в строящемся доме.

Если вы определили цель покупки квартиры, а также ваши якорь и привязки, то нетрудно наметить и подходящий вам сектор Москвы и/или области  с учетом основных и дополнительных транспортных путей.  Этот сектор будет включать в себя якорь и привязки и располагаться вдоль шоссе, линии метро и, желательно, захватывать  ветку пассажирской железной дороги (линию электричек).

Внутри этого сектора ваш выбор будет ограничен вашими финансовыми возможностями, а также, естественно, наличием новостроек. Как вы уже знаете, в Москве строят мало и дорого, в Подмосковье – напротив, много и гораздо дешевле. Поэтому, возможно, не стоит сразу отвергать вариант с Подмосковьем, тем более, что застройщики одни и те же.

Попутно отмечу — если квартира покупается для инвестиционных целей или как промежуточный вариант, то впоследствии она будет более ликвидна (то есть ее можно быстрее продать), если она находится не в громадном жилом проекте, где таких типовых квартир масса, особенно однокомнатных, а в относительно небольшом комплексе, вписанном в уже существующую инфраструктуру. Кроме того, в последнее время покупатели норовят обустроиться в домах не слишком большой этажности (это касается Подмосковья), эта тенденция, наверняка, будет продолжена, так что делайте выводы.

Итак, если в вашем секторе несколько строящихся комплексов, значит, есть выбор.  Проверить застройщиков этих комплексов нам поможет, прежде всего, наш друг – Интернет.

Информацию (вернее, рекламу) о новостройках можно получить на любом крупном сайте по недвижимости, например, на https://www.1dom.ru/.  Из этой информации (рекламы) на этапе отбора надо установить:

1)      Местонахождение – населенный пункт, район, квартал и т.д.;

Определяете, входит в ваш сектор или нет, удаленность и транспортную доступность лично для вас.

2)      Тип дома (панельный, блочный, монолит и т.д.) и этажность;

Дело вкуса. По цене за 1 кв.метр панельные дома дешевле, панельные и блочные строятся гораздо быстрее, чем монолит, качество строительства в монолите считается лучше, но тут уж как повезет. На мой взгляд,  в монолите хуже вентиляция.

Более подробно о сравнении типов домов можно почитать здесь:

https://www.magistrat.ru/press/detail.php?ID=7110

https://www.metrinfo.ru/articles/32237.html

https://www.kostar.ru/press/mon-dom.html

Панельные дома считаются типовыми, поскольку собираются по принципу конструктора, планировки в типовых сериях этих домов можно посмотреть здесь:

https://www.realto.ru/guide/plan_home/

3)      Этап строительства — начало («открытие продаж», например) или «дом сдан» и т.п.;

Ясно, что от этапа строительства зависит цена за кв.м и степень риска. Кстати, цена в рекламных объявлениях часто не указывается. А если пишут – «цена от … за кв. м» — то речь идет о цене на квартиры на первом или последнем этаже на дату подачи объявления. Но для ориентировки на этапе отбора  сойдет и такая информация.

4)      Название новостройки (например, «Розовые пупыри»);

Это обычно пишут в объявлениях, в любом случае надо узнать обязательно. По этому названию будем искать «компромат» на застройщика на сайтах и форумах, где общаются покупатели квартир в этом комплексе. Там может выясниться, что раньше этот комплекс назывался, к примеру, «Высоколиквидный», но после банкротства первого застройщика его переименовал новый застройщик, чтобы не отпугивать покупателей плохой репутацией новостройки. Весь найденный компромат складываем в папочку.

Кроме того, название новостройки может помочь найти информацию о ценах на квартиры в этом комплексе (через поисковые системы) или название застройщика.

5)      Название компании-застройщика (или инвестора) и/или уполномоченного агента по продажам (их может быть несколько).

В объявлениях часто не указывают застройщика, но установить это несложно, если вы до сих пор еще не установили по названию новостройки.  В конце концов, по телефону, указанному в рекламе, вам обязаны дать эту информацию. По названию застройщика находите его сайт и убеждаетесь, что он действительно является застройщиком этого объекта. Одновременно посмотрите, сколько у него еще объектов строится и на каких стадиях, имеет ли каждый объект свой сайт с подробностями, указаны ли контакты на сайте, насколько актуальна информация (как часто обновляется сайт).

Хочу обратить ваше внимание на такой нюанс. У всех на слуху названия крупных компаний-застройщиков, особенно, если  их реклама висит на каждом столбе. Но:  название это просто бренд,  объединяющий  несколько компаний (юридических лиц) строительного холдинга. Какая именно компания (юридическое лицо) строит облюбованный вами жилой комплекс – вы узнаете только при подписании договора. И это не страшно, скорее наоборот – дает дополнительную информацию, но об этом позже.

А пока вы отобрали 2-3 или больше новостроек, подходящих вам по параметрам, и выяснили имя (бренд) застройщика. Прежде чем искать компромат на сайтах и форумах, отправляемся в картотеку арбитражных дел.

В левой части формы, в строке, обведенной красным,  вводим  имя застройщика без кавычек и указания ООО или другой формы предприятия, как показано на картинке.

Кликните для увеличения — откроется в новом окне.

Я для примера указала имя Миракс Групп (да простит меня Полонский), так как заведомо знала, что сведения об этой фирме точно будут.

В крайней правой колонке в правой части формы запроса (обведено синим) указаны все фирмы-ответчики, имеющие введенное имя в своем названии, в колонке, обведенной зеленым – номера дел, которые можно открыть  (скачать) и почитать.

Таким образом, вы сможете прикинуть размер и количество финансовых претензий к одной или нескольким компаниям холдинга или даже обнаружить иски о признании компании банкротом.  Все компании холдинга так или иначе связаны между собой, и тяжкое финансовое положение одной неизбежно скажется и на другой.

Далеко не все дела, перечисленные в картотеке, свидетельствуют о шатком положении застройщика, не пугайтесь. Часто речь идет о претензиях другого рода, не связанных с требованием денег. Иногда истец и ответчик используют арбитражный суд в качестве механизма получения правоустанавливающих документов или из иных соображений. Такие дела не свидетельствуют о недобросовестности застройщика.

Поэтому подчеркну: интересуемся только общей суммой финансовых претензий к застройщику со стороны поставщиков (подрядчиков), налоговых органов, физических и юридических лиц -участников долевого строительства по другим объектам, а главное – наличием в картотеке исков о признании застройщика банкротом.

Если суммы впечатляют (от десятков миллионов рублей) и/или исков много – то, независимо от наличия иска о признании застройщика банкротом, — вычеркиваем его из нашего списка.

Конечно, могут встретиться и «однофамильцы», не имеющие никакого отношения к вашему застройщику, кроме похожего названия.  В любом случае – сделайте пометку на память. Уточните это позже из других источников.

Резюме:

На этапе отбора отсеиваем новостройки, не подходящие по тем данным, что приведены в рекламе, на сайте агента и застройщика. По оставшимся в списке собираем информацию сначала на сайте застройщика и объекта (если сайт существует, и на нем есть информация о застройщике и объекте – уже хорошо). Уточняем имя застройщика и название новостройки. На этом этапе можно не тратить время на подробное изучение проектной декларации и других документов, выложенных на сайте, разве что запишем ФИО учредителей и руководителя компании – эти данные указываются в проектной декларации.

Сейчас нас интересует только проверка застройщика.

Первый шаг для проверки застройщика – картотека арбитражного суда.

Второй шаг – форумы покупателей выбранного объекта (ищем через поиск), при отсутствии такового – ищем форум покупателей квартир, таких форумов сейчас очень много.  Еще раз повторю – ищем «компромат», то есть жалобы недовольных покупателей (дольщиков) в вашем объекте или в других построенных этим застройщиком домах. На качество жалуются все, но нас интересуют нарушения сроков строительства, проблемы с документами, дополнительные поборы за время строительства и т.д. , а также сплетни и слухи. Как правило, на форумы притаскивают крупицы информации, собранные в сети, и личные наблюдения, вы сэкономите массу времени, начав именно с них и задавая вопросы участникам.

Третий шаг – поинтересуйтесь,  что пишут о компании-застройщике в СМИ (Гугл и Яндекс вам в помощь), а также о его учредителях и руководителе. Вы можете встретить аналитические статьи, описание планов на будущее, сведения о партнерах, источниках финансирования, об участии в конкурсах и наградах или наоборот, о скандалах, связанных с компанией, словом, массу разнообразной информации.

В результате, не выходя из Интернета, вы составите себе представление о застройщике, о его сильных и слабых сторонах, а также об объекте, и сможете решить – вычеркнуть его из списка или продолжить проверку, — но теперь уже в офисе и по документам.

UPD. Эта тема будет продолжена, так как появляются новые сервисы в сети, в том числе и бесплатные, позволяющие собрать неплохое досье на любую компанию. Даже налоговая рекомендует тщательно проверять контрагента перед заключением договора, это называется — «проявить должную осмотрительность».

Другие записи из серии “Информационные интернет-сервисы”

Открыт городской портал «Дома Москвы» >>

Похожие записи: