Городская квартира

Почти во всех договорах долевого участия имеется пункт об условиях оплаты дольщиком коммунальных услуг в новостройке. Обычно этот пункт включают в основной договор, но иногда оформляется отдельный договор, который госрегистрации не подлежит.
Условия договора об оплате коммунальных услуг дольщиком также часто вызывает его споры с застройщиком, наряду с вопросом оплаты площадей балконов и лоджий.
Споры эти сводятся к вопросу, с какого момента дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги в новостройке:

1) С момента ввода новостройки в эксплуатацию (получения разрешения на ввод в эксплуатацию);
2) С момента передачи квартиры дольщику по акту после ввода дома в эксплуатацию;
3) С момента фактической передачи квартиры дольщику независимо от получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Заглянем в ЖК РФ:

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
…
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
…
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Отсюда следует, что условие об оплате дольщиком коммунальных услуг и содержания общего имущества с момента передачи ему квартиры по акту после ввода дома в эксплуатацию соответствует законодательству, и именно оно чаще всего встречается в договорах долевого участия.

В самом общем виде это условие в договоре формулируется примерно так:

 Участник долевого строительства обязуется оплачивать коммунальные и иные платежи за Объект долевого строительства, а также нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ, с момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства, указанного в п.6.1, либо с момента подписания Застройщиком одностороннего акта приема-передачи указанного в п. 6.5.

Эта формулировка довольно расплывчата, потому что непонятно, как будет организована оплата этих самых платежей.
Мне лично нравится вот такая формулировка:

3.2.3. С момента передачи Квартиры Застройщиком Участнику (после ввода в эксплуатацию Объекта), Участник обязуется выплачивать Застройщику денежные средства (платеж) для осуществления Застройщиком надлежащих расчетов с эксплуатирующими и/или энергоснабжающими организациями по данному Объекту и доли в праве собственности на общее имущество жилого дома.
Размер причитающегося с Участника платежа для целей, предусмотренных настоящим пунктом Договора, не входит в Цену Договора и определяется расчетным путем исходя из фактических затрат на потребленные коммунальные услуги и размера платы за содержание общего имущества Объекта.
Вышеуказанный платеж начисляется Застройщиком и подлежит уплате Участником с даты подписания Передаточного акта Квартиры до даты заключения Участником договора на обслуживание Объекта с Управляющей компанией или иной эксплуатирующей организацией.
Срок платежа — (указать срок) банковских дней с даты выставления соответствующего счета Застройщиком.

В этой формулировке упоминается управляющая компания. В какой момент она возникает?

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязан в течение пяти дней заключить договор с управляющей компанией и передать ей управление домом (либо застройщик сам выполняет функции управляющей компании при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, которые должны быть установлены Правительством РФ).

Одновременно местный орган власти должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Если конкурс признан состоявшимся, то застройщик должен перезаключить договор с управляющей компанией, отобранной по результатам конкурса, поскольку управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания.

Такой порядок действий установлен в статье 161 ЖК РФ. На практике бывает по-разному.

Но так или иначе выбранная или созданная самим застройщиком управляющая компания обязана в течение месяца заключить договора с поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.) для новостройки и приступить к выполнению своих обязанностей.

Итак, получается, что после ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартир дольщикам застройщик продолжает нести расходы по оплате коммунальных услуги и обслуживанию дома. А между тем, налоговые органы настаивают, что с момента ввода объекта в эксплуатацию у застройщика нет оснований для отнесения на себестоимость этих затрат, то есть застройщик должен оплачивать их из своей прибыли, если нет другого источника для их покрытия.

Поэтому иногда застройщики формулируют условие оплаты коммунальных платежей таким образом:

 

Обратите внимание, в этой формулировке речь идет не о коммунальных и т.д. платежах для участника как таковых, а о компенсации расходов застройщика, не связанных с ценой договора. И если в договоре стоит такая или похожая формулировка, она не противоречит законодательству. Подписав договор с таким условием, вы вряд ли сможете оспорить его в суде. Правда, вы можете попросить застройщика обосновать расчет компенсации и приложить копии документов от поставщиков ресурсов, чтобы убедиться, что счета от ресурсоснабжающих организаций относятся именно к вашему объекту, и суммы не завышены. Поскольку речь идет не о договорной сумме, а о компенсации реальных расходов, застройщик обязан предоставить вам эти документы и расчет вашей доли компенсации.

Если же в формулировке говорится не о компенсации расходов застройщика, а просто об уплате участником коммунальных платежей, и при этом передачи квартиры не было, то такое условие можно оспорить.

Самый тяжелый случай – если застройщик не получив разрешение на ввод в эксплуатацию,  фактически передает квартиры участникам, независимо от условий в договоре. Или в самом договоре  написано, что:

С момента подписания сторонами передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства Участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией переданного ему Объекта долевого строительства и помещений общего пользования.

При этом в договоре нет указания, что квартира передается только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Или  передача квартиры носит «временный» характер, например, для проведения ремонта. Какую при этом вешают лапшу на уши участнику, неважно. Главное, чтобы подписал акт о передаче ему квартиры. Потому что необходимость оплаты коммунальных услуг не ставится в зависимость от наличия или отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. (Пункт 11 статьи 155 ЖК РФ).

Если уж квартира передается таким образом, то неплохо бы, чтобы в акте передачи было зафиксировано:

право участника в действительности пользоваться переданной квартирой (для каких целей – тоже можно указать);

состояние коммуникаций и реальная возможность доступа к потреблению услуг по электроснабжению, отоплению, холодному и горячему водоснабжению и водоотведению.

Таким образом, и последний случай не противоречит законодательству. Даже более того — если участник не подписывал никаких актов и/или договоров с управляющей компанией, но фактически начал пользоваться квартирой, и застройщик или управляющая компания может это доказать, то оплачивать коммунальные услуги все равно придется.

Иногда в договорах встречаются и незаконные требования, например, требование подписать договор с конкретной управляющей компанией. Или при подписании договора с управляющей компанией от дольщика требуют предоплату вперед за несколько месяцев, включая авансовый платеж за вывоз строительного мусора при проведении отделочных работ в квартире. Да мало ли что она еще придумает.

Эти требования можно оспорить, даже не обязательно обращаться в суд. Иногда достаточно пожаловаться в надзорные органы. В крайнем случае можно заплатить, а потом потребовать перерасчета с зачетом излишне уплаченного в счет будущих платежей.

А вообще, если вы уверены, что какие-то условия в договоре не соответствуют законодательству, всегда лучше поставить застройщика (управляющую компанию) в такую ситуацию, когда он будет вынужден сам обращаться в суд.

Если, конечно, захочет. Ведь застройщик обычно знает, какие условия договора не вполне законны, но рассчитывает, что подписав договор, вы будете его исполнять, не вдаваясь в подробности. И, к сожалению, часто он бывает прав.

Другие записи из серии “Приемка-передача квартиры в новостройке”

Передача квартиры по договору долевого участия >>

Похожие записи: