Городская квартира

Художник — Gurbuz Dogan Eksioglu (Турция)

Заключение договора долевого участия

Прежде чем, перейти к рассмотрению условий договора долевого участия в строительстве, напомню некоторые положения Закона «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ…» №214-ФЗ:

привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только
на основании договора участия в долевом строительстве (или договора долевого участия, как обычно его называют, сокращенно —  ДДУ);

право на привлечение денежных средств граждан для строительства на основании ДДУ имеют только застройщики (или от лица застройщика – агент, его законный представитель);

застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства только после:

получения разрешения на строительство;

опубликования, размещения  или представления участнику проектной декларации;

государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды/субаренды земельного участка.

Регистрация договора долевого участия

Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все перечисленные выше условия должны выполняться застройщиком в обязательном порядке, в указанной последовательности. Иначе регистрационный орган вправе отказать в регистрации договора.

Порядок регистрации ДДУ установлен Законом №122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» от от 21.07.1997 г.

Вначале застройщиком на регистрацию подается  договор с самым первым участником. Одновременно с этим договором представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

К этому моменту текст договора должен быть выверен с учетом всех возможных условий, которые застройщик может предложить конкретному участнику, и в дальнейшем обычно не меняется. Если же условия договора являются, по мнению участника, незаконными или обременительными, то понадобится помощь юриста для проведения правовой экспертизы этого договора, чтобы решить – подписывать такой договор или нет.

Регистрация первого договора осуществляется в течение месяца после подачи всех документов, все последующие договоры регистрируются в пятидневный срок. Оригинал договора с отметкой (штампом) о регистрации возвращается участнику, еще по одному экземпляру остается у застройщика и в регистрационном органе.

 Договор долевого участия – существенные условия

Прежде всего, договор так и должен называться — Договор  участия в долевом строительстве, а в тексте договора должно быть упоминание, что он заключен в соответствии с нормами Закона 214-ФЗ.

Подробно о содержании и условиях договора написано в статьях 4-8 Закона 214-ФЗ, а я хочу показать, как эти условия отражаются в реальных договорах.

(Наименования застройщиков, ФИО и адреса объектов я убрала. Все картинки открываются с увеличением в новом окне).

Вот как сформулирован предмет договора в статье 4 п.1 Закона 214-ФЗ:

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц

построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и

после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,

а другая сторона (участник долевого строительства)

обязуется уплатить обусловленную договором цену и

принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Формулировка предмета договора в договоре 1:

В договоре 2:

Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность Объект долевого строительства в срок установленный п. 2.3 Договора, Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства.

Закон 214-ФЗ устанавливает такие существенные, то есть обязательные, условия, которые должны быть прописаны в договоре:

1)      определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком

2)      срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)      цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)      гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий такой договор считается незаключенным.

Посмотрим, как эти условия формулируются в моих договорах:

Условие 1: определение конкретного объекта, подлежащего передаче.

Договор 1:

Договор 2:

Кроме того, в соответствии с требованиями Законом №122-ФЗ, к договору при регистрации должны быть приложены документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Это приложение выглядит примерно так:

Описание объекта, в котором указывается состояние объекта на момент передачи его участнику, может быть таким:

Застройщик  обязуется осуществить передачу Объекта долевого строительства со следующими выполненными строительными работами:

• вертикальная разводка по горячему и холодному водоснабжению;
• устройство электропроводки с оконечными устройствами;
• устройство канализационных стояков без установки сантехнического оборудования;
• центральное отопление с установкой отопительных приборов;
• установка окон из ПВХ;
• остекление балконов и лоджий изделиями  из ПВХ или алюминия;
• установка входной двери.

или более подробным.

Условие 2: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Договор 1:

и в другом месте этого же договора:

Договор 2:

 Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома — 4 квартал 2012 года.

Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства — 4 квартал 2013 года. Застройщик  вправе  передать  Объект  долевого строительства Участнику долевого строительства досрочно, при условии наличия у Застройщика полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и полной оплаты Участником долевого строительства денежных средств по п.4.2 Договора.

Неустойка по договору долевого участия

К указанию срока в договорах застройщик относится особенно трепетно и стремится указать срок с запасом, поскольку в случае нарушения срока передачи объекта участнику застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. А это немаленькие деньги.

Ставку рефинансирования, действующую в определенный период времени, всегда можно найти на сайте Центробанка, с 26 декабря 2011 года она составляет 8% годовых. Значит, только один месяц просрочки в передаче участнику квартиры обойдется застройщику в 1,6% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Закон не дает возможности застройщику как-то изменить эти условия, поэтому в договорах обязанность застройщика по уплате неустойки (пени) подробно не прописывается.

Поскольку в качестве срока передачи указан квартал, то дата, с которой начинает отсчитываться просрочка, — это последний день квартала.

Единственным способом для застройщика избежать требований участника по уплате пени является изменение срока передачи квартиры путем подписания с участником дополнительного соглашения к договору. В одностороннем порядке, по своему решению, застройщик изменить срок передачи не имеет права.

Условие 4: гарантийный срок на объект долевого строительства.

В статье 7 Закона 214-ФЗ о гарантийном сроке сказано следующее:

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

А договором, как правило, предусмотрено иное, причем, конечно, в пользу застройщика.

Договор 1:

Договор 2:

Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого Объекта долевого строительства,  устанавливается пять лет и исчисляется  со  дня  получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Как будто сговорились!

Самое интересное — условие 3 (цена договора, сроки и порядок ее уплаты) и другие денежные условия договора — обсудим в следующий раз.

Другие записи из серии “Договор долевого участия”

Утром – деньги, вечером – стулья, но деньги вперед >>

Похожие записи: