Городская квартира

Попалась в сети толковая заметка о нюансах договоров на приобретение квартиры в новостройке, в частности, договора долевого участия.  Как поясняет автор, это текст из обсуждения проблем дольщиков в Перми (ссылки нет). Мои комментарии выделены курсивом.

Авторский текст сохранен без изменений.

Хотелось бы провести маленький ликбез на тему юридических аспектов оформления покупки квартиры в строящемся доме.

Начну издалека. Есть дамы, которые живут с богатыми мужиками. И пока мужик жив, никого не волнует, расписана она с ним или нет. Дама пользуется всеми счетами мужчины, недвижимым и движимым имуществом без ограничений.
Но как только мужчина умирает, приходят родственники и начинают спрашивать – а ты кто такая? А ты расписана была с ним? А у тебя на квартиру-машину документы есть? Нету? Тогда вали отсюда.

Точно так же и с застройщиком. Пока у него нормально финансовое состояние, абсолютно неважно, какой договор вы заключили, можете вообще деньги по-черному отдать и все равно, скорее всего, получите свою квартиру по окончании стройки.

Но вот если у застройщика появляются проблемы или, более того, он «умирает», в смысле, объявляет себя банкротом, вот тогда каждую бумажку, что вы подписали, начинают рассматривать через лупу, и родственники в виде банков, подрядных организаций, и другие кредиторы начинают всячески бороться за наследство. Причем у них , в отличие от вас , и юристы покруче и возможностей поболе.

Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-Ф3 определил четыре законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов:
1. По договорам участия в долевом строительстве;
2. Выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок, получившим разрешение на строительство на этом земельном участке.
3. Жилищно-накопительными кооперативами;
4. Жилищно-строительными кооперативами.

По второму пункту у нас в крае еще никто не строил, поэтому его сразу пропустим. И перейдем сразу к договорам долевого участия. Важным аспектом заключения этого договора является его регистрация в рег. палате. Без этого договор собственно не действителен.

Но большая часть наших застройщиков не заключает эти договора. Потому что он налагает на них очень большие ограничения и обременения. Например, залог, жесткий и особо тщательный контроль со стороны властей за финансами, да много еще, от чего застройщик хотел бы отказаться. Поэтому они юридически и не привлекают деньги граждан под строительство дома. Но у нас свободная страна, а, значит, никто не запрещает гражданам заключать левые, с точки зрения закона о долевом участии, договора. Причем,  даже правильно составленный договор (согласно всех пунктов закона) долевого участия, но не зарегистрированный в Регпалате, тоже является левым.

Свобода заключать любые договоры установлена Гражданским Кодексом РФ. А об опасностях других видов договоров я также упоминала в одном из предыдущих постов.

Что дает договор долевого участия, зарегистрированный в регпалате. Покажу на примере. Застройщик дома по адресу Куфонина, 32 обанкротился. При помощи государства жильцы создали ЖСК, получили в собственность недостроенные дом и землю под ним (т.е. собственно «кинули» других кредиторов), опять же при помощи государства достроили дом и 18 ноября получили все необходимые документы на него.

Точно по такой же процедуре сейчас происходит дело и с Ушакова, 21.

Автор приводит адреса проблемных объектов в Перми.

Да, регистрация не дает стопроцентной гарантии, тоже бывают сложности, но мы живем в реальном мире, а не совершенном.
А вот если вы не зарегистрировали договор, то при банкротстве, скорее всего, пойдете в суд и будете (наравне с другими кредиторами, опять же банками и подрядными организациями) требовать деньги (именно что только деньги) обратно. И дом с вашей квартирой государство выводить из-под этих требований, скорее всего, не будет. Он достанется всем кредиторам в порядке, определенном законом о банкротстве. А значит, вероятность, что вы не получите вообще ничего, очень и очень велика, буквально стремиться к 100 %.

Теперь о ЖСК. Это очень удобная форма, когда собирается 5-10 человек, очень хорошо знакомых друг с другом и решающих, например, построить небольшой дом или гаражный кооператив. Люди сами, коллегиально, выбирают подрядчиков, сами же контролируют их и несут, в соответствии с законом, общую ответственность за все дела и поступки данного кооператива. Т.е., если и произошла какая-нибудь накладка или чего не предусмотрели, то фактически и юридически за все это отвечают все члены кооператива в равной ответственности.

Другое дело многоквартирный дом. Вступая в кооператив, который строит такой дом, ты опять же делишь ответственность со всеми пайщиками. Но вот проконтролировать уже ничего не можешь. Просто не хватит знаний и времени. Т.е., если правление, которое осуществляет непосредственную деятельность по постройке дома, где то лопухнется, то ты им ничего юридически предъявить не сможешь. А надо было контролировать. И никто, кроме тебя лично, во всех проблемах, опять же юридически, виноват не будет.

Теперь поговорим о тех кооперативах, которые вообще не строят. Как мне сказали люди во власти — на сегодня это самая черная из всех серых схем. Поясняю: в законе о кооперативах написано, что они должны только строить. Инвестирование там вообще не предусмотрено. А для этого существуют ЖНК –Жилищно-накопительные кооперативы.

Для этого у них есть цельный закон, и даже специальная госструктура, которая их должна контролировать. Там в статье, есть ссылка на полный список всех ЖНК страны. Если забить в поиске по странице — Пермь, то выясняется, что в нашем городе есть аж 4 таких структуры. Занимаются ли они инвестированием в строительство, я не знаю.

А вот ЖСК очень даже занимаются. В чем тут подвох? В том, что в любой момент застройщик может сказать – извините, но я вас не знаю (это я про пайщиков). Да, у меня тут есть договор с вашим кооперативом, но в нем написано что я должен отдать вам деньги через 5-10-15 лет. Я не отказываюсь. Приходите, деньги верну.
И он будет прав. Никаких договоров между пайщиками кооператива и застройщиком обычно не бывает. Ну, насчет 5-15 лет я, может, преувеличиваю, а, может, и нет. Вот вы этот договор видели? А что мешает его изменить задним числом, тем более что правление кооператива это фактически люди застройщика?

Ну и самое, конечно, главное, это случай когда застройщик обанкротится. Тогда кооператив (именно как юридическое лицо) встанет в общую очередь со всеми остальными родственниками (банками, подрядными организациями, другими кредиторами) и будет требовать деньги в общем порядке по закону о банкротстве. Или не будет требовать. Правление-то обычно состоит из людей застройщика, которые могут вообще ничего не делать. А зачем? Нет, конечно, потом пайщики взбунтуются, переизберут правление, будут собирать деньги на юристов, но время может уйти.

Я, кстати, писал в блоге Чиркунова о такой проблеме и предлагал провести проверку таких кооперативов. Пусть либо получают разрешение на строительство и сами строят либо прекращают деятельность, не предусмотренную законом. Но у нас пока гром в виде скандала не грянет, и народ в голос не закричит, власти не почешутся.

Чиркунов Олег Анатольевич — губернатор Пермского края с 01.12.2005 г. по 28.04.2012 г. Ведет блог в ЖЖ (сейчас неактивно) и блог на WordPress.com.

Да, я могу ошибаться в деталях, поправьте меня, если что, но в целом все обстоит именно так.

Какой из всего этого вывод? А простой – покупать надо только готовые квартиры. Там, конечно, тоже могут быть подводные камни, но их несоизмеримо меньше, чем при покупке жилья в еще не построенном доме. И тут я согласен с начальником нашего Стройнадзора: самый лучший способ не иметь обманутых дольщиков – это запрет привлекать средства граждан в процессе строительства. Банки деньги недобросовестным застройщикам не дадут…

Насчет банков – это смотря какие банки.

Когда я сделал сайт «Стройки Перми», то мои знакомые стали у меня спрашивать — а в каком строящемся доме я бы посоветовал им купить квартиру? И всегда я отвечаю так — в том, который уже построен и на него есть документы. Потому что вкладывать деньги в недостроенный дом — это ВСЕГДА риск. По сути, вы разделяете с застройщиком ВСЕ риски, как бы становясь его бизнес-партнерами. Но люди бывают разные, и му*аков среди них ой как много. И, даже если государство введет смертную казнь для обанкротившегося застройщика, это все равно никого не остановит. Русский человек привык жить на «авось». Вы такие и застройщик тоже такой. Вы и он часть населения нашей страны. Нечего на зеркало пенять ….

Сайт «Стройки Перми» ,к сожалению, проработал недолго. Теперь на сайте пермского Стройнадзора можно найти Сводный реестр объектов долевого строительства Пермского края, где приведены точные данные о застройщике, его правах на землю, разрешениях на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также о месте размещения проектной декларации.

Начальник нашего Стройнадзора как-то в блоге написала, что самый лучший способ не иметь обманутых дольщиков – это запрет привлекать средства граждан в процессе строительства. И государство так бы и поступило. Но у нас демократия, а, значит, вы же первые будет протестовать против этого. Ладно, государству пришлось пойти у вас на поводу.

Вот вы тут недовольны, что придется доплачивать миллион рублей. Но ведь эти деньги вам дадут в рассрочку аж на 10 лет под небольшой процент. Не хотите? Берите у банков. Почему государство вообще должно давать БЮДЖЕТНЫЕ деньги кому-либо в долг? Может, лучше на них дороги построить или детские садики? Почему оно должно покрывать ВАШИ риски. Вас же силком никто не тянул давать застройщикам деньги. Купили бы готовую квартиру. А-а-а, вас потянуло за меньшие деньги получить большую жилплощадь? Как говаривал А.С. Пушкин — а не гонялся бы ты, поп, за дешевизной! Можно еще вспомнить более современные поговорки про фраера и жадность.

Но государству и тут пошло вам на встречу. Более того, оно по сути ведь кинуло остальных кредиторов застройщика. По справедливости,  ведь надо продать недостроенный дом и разделить деньги на ВСЕХ кредиторов. Но государство отдало все вам. А значит, у других кредиторов будут финансовые проблемы. Их служащие могут не получить зарплату и даже вообще потерять работу из-за банкротства компаний.
Что вы говорите — стрелять надо застройщиков? Можно. Но только тогда будут стрелять и вас. За что? Был бы человек, и статью всегда можно подобрать. Жизнь жутко жестокая штука, и идеального в ней вообще ничего нет. Всегда компромисс между рождением и смертью. Вы же, как маленькие дети, хотите все и сразу. А когда вам этого не дают, ударяетесь в истерику. И обвиняете в своих бедах кого угодно, но только не себя.

Поясню последнюю запись. Если заключен договор долевого участия, зарегистрированный в регпалате, то при банкротстве застройщика происходят следующие действия.
При помощи властей из дольщиков создается ЖСК, которому передается земля и недостроенное здание. Определяется, сколько денег нужно для достройки, и власти на эту сумму выделяют дольщикам кредит на 10 лет. И всячески помогают с документами и прочими разрешениями.Так у нас уже несколько домов достроили и сдали. И люди уже живут в квартирах и имеют все документы.

Но это, если был договор долевого участия с регистрацией в регпалате.

Так это происходит у нас в Перми.

Такой механизм достройки объектов был разработан в Пермском крае как альтернативный обычной практике, предусмотренной федеральным законодательством.

Что ж, трудно не согласиться с автором. Если покупаешь новостройку на стадии котлована или около того, да еще по левым, как пишет автор, схемам, то пониженная цена покупки — это премия за риск. Но рисковать как раз никто не хочет. Все хотят, чтоб было дешево и надежно. А так, увы, бывает редко.

Напомню, что до конца года должны быть внесены поправки в законы, регламентирующие долевое строительство.  Помимо предложений о страховании застройщиками своих рисков предлагается и другой вариант – контроль за целевым расходованием средств дольщиков и разрешение на использование этих средств застройщиком по мере  реализации проекта застройки, то есть после отчета по завершенному этапу строительства. Ждем-с. Хотелось бы Новый год встретить уже с обновленным законом 214-ФЗ, но, думаю, законодатели не успеют провести все чтения.

Ну а пока остаются актуальными положения действующей редакции, посмотрите памятку для потенциального дольщика, разработанную пермским Стройнадзором – из моей коллекции памяток эта самая лучшая (кликните для увеличения — откроется в новом окне).

Другие записи из серии “Договор долевого участия”

Защита дольщиков как точная наука >>

Похожие записи: