Городская квартира

Начало

О дачной амнистии

О строительных нормах для малоэтажного жилья

О зонировании территории и видах разрешенного использования земли в населенном пункте

Хотя не все строительные нормы и правила носят обязательный характер, особенно для физических лиц, тем не менее их положения учитываются при составлении территориальных строительных норм, а также местных правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Если местные ПЗЗ еще не утверждены, соблюдение этих СП и СНиП в случае возникновения каких-либо конфликтов с соседями или властью будет являться лишним аргументом в пользу застройщика.

Да и вообще – если строить как ни попадя, то пропадает сам смысл жизни за городом в собственном доме. Неаккуратные соседи могут отравить существование не хуже, чем в коммуналке. Не зря суды завалены делами, связанными с возведением на участках домов и  разных построек без намека на соблюдение строительных норм.

Итак, различия между участками под ИЖС и ЛПХ, садовыми и дачными участками на территории населенных пунктов стали не существенными благодаря Постановлению Конституционного Суда от 14 апреля 2008 года N 7-П. Дома, возведенные на этих участках и фактически пригодные для постоянного проживания, можно признать жилыми домами и получить постоянную регистрацию в них.

Но в текст Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ не были внесены соответствующие изменения, и добиваться признания построенного дома (строения)  жилым и регистрации в нем приходится через суд.

Однако большинство садовых и дачных участков находится за пределами населенных пунктов – на землях, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения». Поэтому граждане не успокоились, и Конституционный суд в 2011 году принял аналогичное решение в отношении садовых и дачных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения (Постановление Конституционного суда от 30 Июня 2011 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева»). Теперь те владельцы строений на таких участках, кому было отказано в регистрации постоянного проживания до издания этого Постановления, могут повторно обратиться за этим в суд.

Однако, учитывая специфику категории земель сельскохозяйственного назначения, КС РФ в этом Постановлении отметил:

Вместе с тем собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов.

Иными словами, бремя проведения коммуникаций и обеспечение необходимой инфраструктуры ложится на самих владельцев и осуществляется за их счет. По крайней мере, до тех пор, пока в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» дачный поселок или садовое товарищество не приобретет статус населенного пункта в составе соответствующего поселения.

Несмотря на то, что статусы земельных участков под ИЖС и ЛПХ, садовых и дачных практически уравнялись для целей постройки на них жилья для постоянного проживания, размеры участков и требования к их застройке регулируется требованиями разных нормативных документов.

Какие параметры застройки имеют ограничения?

В соответствии с статьей 38 Градостроительного кодекса могут быть ограничены:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Для садовых и дачных участков эти ограничения устанавливаются СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. (Актуализированная редакция СНиП 30-02-97) и СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан».

Для участков на территории поселений общие ограничения устанавливаются СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*), а конкретные – местными градостроительными нормативами, правилами землепользования и застройки.

Так Территориальными строительными нормами Московской области ТСН 30-303-2000 МО «Планировка и застройка городских и сельских поселений» установлены такие ограничения (для жилой территории):

Получается так:

на участке 1000м2 (10 соток) можно построить дом с пятном под застройку не более 200м2, общей площадью не более 400 м2, что составит примерно 2 этажа. Или, если кроме дома надо построить еще какие-то хозяйственные строения, то пятно под дом соответственно уменьшится, а высота может увеличиться до 3-х этажей.

Эти ограничения носят рекомендательный характер и применяются для разработки градостроительной документации территорий городских и сельских поселений Московской области. Если в городском или сельском поселении области уже приняты свои градостроительные нормативы и правила землепользования и застройки, то руководствоваться надо ими.

Если мы собираемся  построить индивидуальный дом для постоянного проживания, и впоследствии прописаться в нем, то независимо от категории земель и вида разрешенного использования при постройке надо учитывать требования СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Эти правила распространяются на жилой дом высотой не более трех этажей и предназначенный для проживания одной семьи. В них установлены требования по обеспечению пожарной безопасности дома, устройству коммуникаций и инженерных систем, санитарным мерам, минимальным размерам помещений и т.п. В предыдущей редакции СНиП 31-02-2001, которая также пока действует, количество этажей в таком доме напрямую не ограничивается, но, как мы помним, Градостроительный кодекс к индивидуальным жилым домам относит дома на одну семью не выше трех этажей.

Маленькая шпаргалка, утащенная с сайта СНТ: новый взгляд:

Продолжение следует

Другие записи из серии “Малоэтажное строительство”

Не квартирка, не избушка, а неведома зверушка >>

Похожие записи: