Городская квартира

Продолжаем обсуждать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Начало – здесь.

(Все картинки открываются в новом окне с увеличением)

Условие 3: цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Сначала о порядке оплаты по договору долевого участия.

Одним из основных источников беспокойства участника долевого строительства является требование застройщика внести деньги по договору долевого участия ДО регистрации договора.

Именно в промежуток времени между внесением денег и последующей регистрацией договора возможны злоупотребления со стороны застройщика, например, двойная продажа квартиры. Если такое случилось, то законным участником договора долевого участия признается тот, чей договор был зарегистрирован раньше, независимо от срока оплаты, а второй может претендовать только на возврат внесенных денег и потребовать (через суд) возмещения понесенных убытков и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Срок между оплатой по договору и его регистрацией может составлять несколько месяцев, поскольку при строительстве многоквартирного дома договоры передаются застройщиком на регистрацию не по одному, а пакетом из нескольких десятков договоров. У меня регистрация предыдущего договора заняла почти три месяца, и это не предел.

Между тем, до проведения государственной регистрации ДДУ договор считается незаключенным, то есть не действующим, и никаких оснований требовать деньги на основании незаключенного договора у застройщика нет.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. N 13863/09 недвусмысленно говорится:

…обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

…

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

За незаконное привлечение денежных средств участников (до регистрации ДДУ) застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн рублей за каждый такой случай (то есть по каждому договору). По ссылке можно посмотреть и другие санкции для застройщика.

Застройщики, чтобы обойти требование о регистрации ДДУ до получения денег от участника и избежать штрафа, изобретают разные юридические конструкции, например, такие:

Читать далее →