Покупаем квартиру : план действий
Порядок действий при покупке квартиры
Городская квартира
Записки покупателя недвижимости
Балконы и лоджии, веранды и террасы
Еще раз о цене балконов и лоджий
В теме о цене договора долевого участия упоминалось, что при определении стоимости квартиры застройщик часто указывает понижающие коэффициенты для так называемых летних – балконов, лоджий, веранд и террас. Эти коэффициенты были установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации и действовали до введения в действие новой редакции Жилищного Кодекса РФ.
Напомню, что понижающие коэффициенты :
- для балконов и террас – 0,3;
- для лоджий – 0,5;
- для веранд и холодных кладовых – 1,0 (то есть без снижения цены за 1 кв.м) .
Цена договора долевого участия (окончание)
Изменение площади
Цена договора долевого участия является одним из существенных условий договора. Цена должна быть определена в договоре недвусмысленно, то есть с указанием конкретной суммы в рублях и копейках. Кроме того, в договоре четко должны быть определены условия и порядок изменения цены.
Как уже упоминалось, изменения цены договора связаны:
1) С изменением стоимости квадратного метра площади;
2) С изменением площади.
Изменение цены договора оформляется дополнительным соглашением сторон к договору долевого участия, которое так же, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.
В прошлый раз речь шла об изменениях цены договора, связанных с изменением стоимости квадратного метра площади объекта долевого строительства.
Теперь поговорим о случаях изменения цены, связанных с изменением площади объекта долевого строительства.
Цена договора долевого участия
В предыдущих постах мы разобрали существенные условия договора долевого участия в строительстве:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийный срок на объект долевого строительства – здесь;
- сроки оплаты по договору долевого участия – здесь.
Сегодня рассмотрим цену договора долевого участия и основания для ее изменения.
Читать далее
Утром – деньги, вечером – стулья, но деньги вперед
Продолжаем обсуждать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Начало – здесь.
(Все картинки открываются в новом окне с увеличением)
Условие 3: цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Сначала о порядке оплаты по договору долевого участия.
Одним из основных источников беспокойства участника долевого строительства является требование застройщика внести деньги по договору долевого участия ДО регистрации договора.
Именно в промежуток времени между внесением денег и последующей регистрацией договора возможны злоупотребления со стороны застройщика, например, двойная продажа квартиры. Если такое случилось, то законным участником договора долевого участия признается тот, чей договор был зарегистрирован раньше, независимо от срока оплаты, а второй может претендовать только на возврат внесенных денег и потребовать (через суд) возмещения понесенных убытков и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Срок между оплатой по договору и его регистрацией может составлять несколько месяцев, поскольку при строительстве многоквартирного дома договоры передаются застройщиком на регистрацию не по одному, а пакетом из нескольких десятков договоров. У меня регистрация предыдущего договора заняла почти три месяца, и это не предел.
Между тем, до проведения государственной регистрации ДДУ договор считается незаключенным, то есть не действующим, и никаких оснований требовать деньги на основании незаключенного договора у застройщика нет.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. N 13863/09 недвусмысленно говорится:
…обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.…
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
За незаконное привлечение денежных средств участников (до регистрации ДДУ) застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн рублей за каждый такой случай (то есть по каждому договору). По ссылке можно посмотреть и другие санкции для застройщика.
Застройщики, чтобы обойти требование о регистрации ДДУ до получения денег от участника и избежать штрафа, изобретают разные юридические конструкции, например, такие:
Договор долевого участия в строительстве
-
- Художник — Gurbuz Dogan Eksioglu (Турция)
Заключение договора долевого участия
Прежде чем, перейти к рассмотрению условий договора долевого участия в строительстве, напомню некоторые положения Закона «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ…» №214-ФЗ:
привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только
на основании договора участия в долевом строительстве (или договора долевого участия, как обычно его называют, сокращенно — ДДУ);
право на привлечение денежных средств граждан для строительства на основании ДДУ имеют только застройщики (или от лица застройщика – агент, его законный представитель);
застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства только после:
получения разрешения на строительство;
опубликования, размещения или представления участнику проектной декларации;
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды/субаренды земельного участка.
Регистрация договора долевого участия
Тесты
Рубрики
-
Выбираю жилье в Подмосковье (17)
- Законы и документы (15)
-
Кр-расота! (3)
-
Недвижимость и налоги (8)
-
Покупаем квартиру : план действий (28)
-
Полезное (5)
-
Ремонт и отделка (1)
-
Рынок недвижимости глазами покупателя (15)
-
Ужасти какие! (4)
Полезно знать
Комментарии