Городская квартира

Начало в предыдущем посте.

3. Качество строительства и состояние квартир

Конечно, технологии строительства развиваются, требования покупателей квартир к жилью растут, и застройщики по мере развития конкуренции пытаются эти требования удовлетворять, но не без выгоды для себя, порой экономя на неочевидных для покупателя вещах.

Ведь на что обращает внимание покупатель, вернее, что он может оценить, выбирая квартиру в новостройке: метраж, планировку, толщину стен, вид из окна, ну и остальное в том же духе. И то, если он смотрит квартиру в уже построенном доме, когда все перечисленное уже существует, так сказать, в натуре.

Разумеется, и метраж, и планировка, и остальное важно, но не определяет понятия «качество строительства».

 В этом смысле гораздо важнее те достоинства или недостатки жилья, которые закладываются еще на моменте проектирования дома и/или на этапе строительства и на которые  будущий хозяин не всегда может повлиять.

Из каких материалов производится строительство? Соблюдаются ли технологические нормы при возведении дома? Насколько качественно подготовлен котлован, проведены сварные работы? Насколько сочетается система вентиляции, отопления с остальными параметрами дома (размерами, способом строительства)? К каким источникам воды, электроэнергии, тепла подключен дом (от этого зависит качество воды, перебои с электро- и теплоснабжением)?

Не будучи специалистами, мы с вами не можем оценить все эти характеристики в полной мере, но тем не менее, собираясь купить квартиру в новостройке, обязательно ознакомьтесь с документами по всем этим вопросам. Застройщик обязан их предоставить, так что не стесняйтесь, и если что-то непонятно, спрашивайте, пока не получите ответы.

Так, например, наличие самостоятельной котельной в доме – это неплохо, меньше вероятность перебоев с подачей тепла. Подключение подачи воды к организациям Мосводоканала (это возможно не только в Москве, но и в ближайшем Подмосковье)  – тоже хорошо, качество воды лучше. Если на момент сдачи дома госкомиссии электричество подключено по временной схеме – то ничего хорошего в этом нет, это надолго.

Застройщик, как правило, старается придерживаться определенного уровня качества строительства, поэтому, если в том же Интернете нет откровенно ругательных отзывов о ранее построенных им домах, то будем считать качество его застройки удовлетворительным. Если же застройщик до этого вообще не строил жилье, или вы не нашли о нем никакой информации в сети – не связывайтесь.

Тем не менее, все недостатки жилья начинают проявляться в процессе его эксплуатации, в течение трех-пяти лет от постройки. И насколько критичны будут эти недостатки, заранее никто не сможет предсказать.

Это – один из основных минусов покупки квартиры в новостройке.

Еще одним из минусов можно считать то, что 80-90% новостроек (да и «новой вторички» тоже) продается «под черновую отделку», то есть совсем без отделки, иногда даже без внутренних перегородок, или «под чистовую» — с перегородками и кое-какой стяжкой на полу и замазанными дырками на стенах и потолке. Если покупатель никуда не торопится, то это можно считать даже плюсом – он сможет наметить места установки розеток, сменить при желании отопительные приборы и стеклопакеты, входную дверь, даже сделать перепланировку  и только после этого выровнять стены и потолок,  сделать правильную стяжку и окончательно отделать квартиру.

Стоимость отделки такой квартиры скромно можно оценить из расчета 15000 руб/м² (включая стоимость работы).  То есть сверх стоимости квартиры придется заплатить еще 500-1500 тыс.рублей, в среднем. Излишне, я думаю, говорить, что делать высококачественную отделку до истечения трех-пяти лет со времени постройки дома не стоит.

Время на доводку квартиры до состояния, годного для проживания, составит примерно 4-6 месяцев.

Теперь о плюсах в новостройках.

Срок запланированной   эксплуатации теперешних новостроек  дольше, чем у ранее построенных домов типовых серий, а, значит, заложенный запас прочности – выше.

Коммуникации в новостройках, соответственно, тоже новые, электропроводка рассчитана на использование большого количества техники (допускается мощность порядка 10 кВт.ч. на квартиру), уже установлены счетчики воды, электричества.  В обязательном порядке имеется, помимо пассажирского, и грузовой лифт (кстати, обратите внимание на марку производителя лифтов), а также мусоропровод.

Если в квартире предусмотрена лоджия, то она уже остекленная, балконы, естественно, остекления не предполагают.

 Что касается планировок в новостройках, то это дело вкуса, но, за редким исключением, кухни просторные, часто предусматриваются «темные комнаты» (кладовки или гардеробные), при наличии двух и более комнат устраивается дополнительный санузел (в комфорт-классе), часто в гостиных находится эркер.

К минусам при планировках я бы отнесла большие (иногда чрезмерно) коридоры в квартире и наличие непрямых углов в гостиной, что, безусловно, должно разбудить творческую фантазию   у будущих новоселов .

Теперь о вторичном жилье.

Когда покупатель выбирает вторичку, то качество жилья можно оценить более точно – дом не рухнул, не дал трещины,  фасад не осыпался, все протечки из-за плохо установленных труб уже случились, а про остальные недостатки вам охотно расскажут будущие соседи, если вы сами не заметили  .  Значит, остается только решить, подходит ли вам эта квартира. Это, безусловно, плюс. Однако и цена на вторичное жилье приемлемого качества будет максимально возможной.

Ремонт сделать, возможно, придется, но наверняка он обойдется вам дешевле, чем в случае новостройки (если квартира не убита, как выражаются риэлторы).

Если в новостройке в течение первых полутора-трех лет новоселы усиленно занимаются ремонтом и прочими усовершенствованиями жилья, и звук перфораторов сопровождает вас с утра и до позднего вечера, то во вторичке такого уж точно не будет. Тишина и покой дома – это, конечно, плюс.

Что касается минусов, просто помните: если капитального ремонта в доме давно не было, коммуникации изношены, стоки забиты, лифты часто ломаются, то рано или поздно за обновление всего этого (если дом не будут сносить) собственникам придется заплатить из собственного кармана. И, чем старше дом, тем раньше.

Кратко резюмируем по параметру качества жилья.

1)    Жилье эконом-класса (и около) без недостатков не бывает никогда;

2)    Во вторичке проще определить качество жилья, значит, легче найти жилье приемлемого качества;

3)    Предпочтение из вариантов вторички следует отдать квартирам в домах не старше 5-10 лет.

 

(Продолжение следует)

Другие записи из серии “Новостройка или вторичка?”

Покупаем квартиру: новостройка или вторичка (инфраструктура) >>

Похожие записи: