Городская квартира

Итак, надо решить: какую квартиру лучше покупать – новостройку или вторичку?

О, это поистине гамлетовский вопрос, который решить не так-то просто. Попробуем разобрать основные плюсы и минусы покупки квартиры в этих сегментах.

Для начала определимся в терминах:

Новостройка – это возводимое жилье разной степени готовности, право собственности  на которое еще не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Вторичка – это жилье, которое на момент выхода его на рынок уже имеет собственника, зарегистрировавшего свои права в ЕГРП.

Не так давно у риэлторов появился термин «новая вторичка» — это жилье, которое формально является вторичкой, то есть имеет собственника, но фактически представляет собой новостройку во всех остальных отношениях. Это жилье, как правило, является для первого собственника инвестиционным, то есть изначально предполагалось для перепродажи,  или (в меньшей степени) поступает на рынок в результате изменения жизненных или финансовых обстоятельств первого собственника. Такие квартиры продаются обычно в течение одного-трех лет после сдачи комплекса застройщиком и начала его эксплуатации.

Давайте сравним эти виды жилья по различным параметрам.

1. Наличие квартир на рынке и общие характеристики

Сравнивать, само собой, надо не хижины с дворцами, а квартиры примерно одного класса, в нашем случае – эконом- и комфорт-класса (комфорт-класс- это улучшенный эконом) , то есть достаточно стандартизованного жилья массовой застройки.

В Москве среди вторичного жилья преобладает старый жилой фонд – панельные и кирпичные дома, а также пресловутые пятиэтажки. Таких предложений на рынке жилья, по оценкам риэлторов, около 40%. Новостроек и «новой вторички», сравнимых по цене, мало (порядка 5%), да и предлагаются они на окраинах, в спальных районах.

Почему так – это понятно. В сложившихся условиях строить дешевые дома в Москве – невыгодно, земля и подвод коммуникаций стоят дорого. Да и жители соседних домов часто возражают, чтобы на месте их любимого парка, сквера или двора возводили многоэтажную башню.  После запрета точечной застройки практически все строительство нового жилья переместилось ближе к МКАД.

Старые дома, поближе к центру, в большинстве своем требующие ремонта, со временем, будут замещаться новостройками уже более высокого класса, а их жители – переселяться в районы за МКАД и Новой Москвы. То есть малообеспеченные люди будут выдавливаться за границы Москвы. Такова логика – Москва – дорогой город, и жить в нем будут более или менее обеспеченные люди, которые в состоянии содержать  дома, в которых живут.

В Подмосковье ситуация обратная. Вторички предлагается мало, зато новостройку и «новую вторичку» можно найти на любой вкус и кошелек.

2. Цены на квартиры

Цены на вторичку определяются, прежде всего, близостью к центру, к метро, районом (некоторые районы пользуются повышенным спросом независимо от близости к центру), качеством дома и квартиры, а также нескромными запросами хозяев жилья. В любом случае, торг уместен всегда.

Цены на новостройку зависят, главным образом, от района застройки и от того, как застройщик позиционирует свое детище – как эконом-, комфорт- или бизнес-класс. Дело в том, что строгих критериев по отнесению жилья к тому или иному классу  у наших застройщиков нет. Поэтому каждый застройщик решает сам этот вопрос, исходя из своих представлений о критериях, а также из предполагаемого спроса на конкретный комплекс, и иногда можно увидеть рекламные объявления типа: «Квартиры бизнес-класса по цене эконом» — значит, не угадал со спросом.

После продажи большей части квартир в комплексе (обычно, не менее 60%) застройщик проводит часто различные маркетинговые акции, и можно купить квартиру дешевле. Но не следует забывать, что продажи открываются, когда построен минимум один этаж (открытие продаж на уровне котлована – всегда плохой знак), и пока они продолжаются в обычном режиме, дом строится, а, значит, и цены растут.

Как правило, независимо от акций, всегда есть различные варианты получения скидки. Не все агенты, имеющие полномочия от застройщика на продажу квартир,  предлагают эти скидки сами, и не всегда информация об этих скидках  своевременно отражается на сайте застройщика. Поэтому спрашивать надо обязательно – скидку в 3-5% от стоимости жилья получить всегда будет приятно.

Цены на «новую вторичку» определяются ценами аналогичных квартир в комплексе «от застройщика» и, как правило, немного выше их (на 10-15%), поскольку на руках уже имеется свидетельство на право собственности. А также потому, что (забегая вперед -  скажу) такие квартиры во многих отношениях являются идеальным продуктом на рынке жилья.

(Продолжение следует)

Другие записи из серии “Новостройка или вторичка?”

Покупаем квартиру: новостройка или вторичка? (качество строительства) >>

Похожие записи: