Городская квартира

(Окончание серии постов по сравнению новостройки и вторичного жилья) 

5. Риски при покупке квартиры

Если бы покупатели квартир заранее знали, какие риски подстерегают их при покупке квартиры, смельчаков было бы гораздо меньше, я думаю.

Основные риски при покупке квартиры (и новостройки, и вторичного жилья) можно разделить на две основные группы, – назовем их условно :

1) Ни денег, ни квартиры;

2) Невозможность распоряжаться приобретенной квартирой в полной мере.

Риски при покупке квартиры в новостройке.

В настоящее время вопросы приобретения квартиры в строящемся доме гражданами регулируется Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004.

После вступления в силу этого закона распространенные ранее схемы продажи квартир застройщиком с использованием векселей, предварительных договоров купли-продажи, инвестиционных контрактов и т.д. являются незаконными. Теперь привлечение денежных средств граждан для строительства жилья допускается только:

а) на основании договоров участия в долевом строительстве;

б) путем выпуска застройщиком (эмитентом) жилищных сертификатов в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

в) организациями в форме ЖСК и ЖНК в соответствии с законодательством, регулирующим их деятельность.

Два последних способа привлечения финансирования от будущих владельцев квартир весьма специфичны, реже встречаются и, на мой взгляд, гораздо более рискованны, чем первый способ – так называемые ДДУ («договора долевого участия»), и большинство добропорядочных застройщиков использует именно его.

В Москве и области я уже давно не встречала предложений новостроек с использованием других схем, что снимает, конечно, часть рисков, вроде двойных продаж одной квартиры, поскольку ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и без нее не считается заключенным.

Но если вам попадется застройщик, предлагающий другие варианты, кроме перечисленных в законе № 214-ФЗ, — не связывайтесь – это практически гарантированный обман. И если застройщик будет уверять вас, что использует вариант, отличный от указанных в 214-ФЗ, исключительно для снижения цены квадратного метра (читай- для уклонения от налогов), то есть вроде и в ваших финансовых интересах, не поддавайтесь.

При всех достоинствах закон № 214-ФЗ не является все же гарантией от рисков при покупке квартиры в новостройке.

К первой группе рисков при покупке квартиры в строящемся доме, от которых упомянутый закон не защищает, относятся такие известные всем ситуации как:

1) Дом не достроен (или даже не начато строительство);
2) Сроки сдачи дома затягиваются на неопределенное (иногда очень длительное) время;
3) Расторжение договора долевого участия застройщиком по надуманной причине с возвратом уплаченных ( а теперь уже значительно обесценившихся денег при выросших ценах на жилье);
4) Деньги в счет оплаты жилья переданы , но не попали к застройщику, а присвоены обманщиками с помощью различных уловок;
5) Квартира построена, но качество строительства или планировка не соответствует заявленным.

Ко второй группе рисков при покупке квартиры в новостройке относятся случаи, связанные с задержкой оформления акта передачи квартиры от застройщика (или других необходимых документов) и, соответственно, невозможность зарегистрировать право собственности, оформить регистрацию для проживания или иным способом распорядиться своей квартирой.

Не все риски можно предотвратить, часто даже добропорядочные по репутации застройщики испытывают трудности, например, с финансированием или подвергаются давлению со стороны местных чиновников, затягивающих оформление различных документов из корыстных соображений. Кроме того, периодическое изменение налогового и прочего законодательства иногда может подкосить честную компанию, тогда как мошенники от этого не страдают.

Поэтому можно говорить только о минимизации рисков при заключении договора с застройщиком.

Риски при покупке вторичного жилья.

На вторичном рынке возможностей остаться и без денег, и без квартиры не меньше, и связано это, как правило, с малой юридической подкованностью как покупателей, так и продавцов, либо с откровенным мошенничеством в отношении объекта сделки (квартиры).

Ситуации, в которые может попасть незадачливый покупатель вторички, настолько многообразны, что перечислить их все нереально. Собственно, сама квартира, ее расположение, планировки и другие характеристики не имеют существенного значения по сравнению с ее юридической чистотой.

По рассказам риэлторов самыми опасными или наиболее распространенными рисками являются:

1) Покупка квартиры по поддельным документам, а также по доверенности лицом, не являющимся собственником, при этом собственник может быть как уже умершим, так и находиться в неведении, что его квартиру продают;
2) Неправильно (незаконно) оформленная приватизация квартиры;
3) Наличие в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц, включая госпредприятия, или государственных органов (не удивляйтесь – в 90-е годы, да и позже, такое встречалось);
4) Покупка квартиры, полученной по наследству, по договору дарения, по договору ренты и другим аналогичным договорам, где могут быть затронуты интересы третьих лиц;
5) Покупка квартиры, одним из собственников которой является ребенок (несовершеннолетний), психически нездоровый человек, наркоман или алкоголик, стоящий на учете в ПНД, человек, отбывающий наказание, супруг, исчезнувший в неизвестном направлении и т.п.,- словом, лицо отсутствующее или недееспособное на момент заключения сделки;
6) Покупка квартиры, находящейся в залоге или под арестом или служит предметом судебного спора;
7) В квартире зарегистрированы постоянно лица, не являющиеся собственниками;
8)Несовершеннолетние дети собственника или человека, имеющего постоянную регистрацию в квартире, нигде не состоят на регистрационном учете;

И так далее во всех возможных сочетаниях, это я еще половину не перечислила. Да и вообще при желании можно попытаться оспорить любую сделку купли-продажи квартиры, и в чью пользу будет вынесено решение суда, не гарантирует никто.

Основанием для признания сделки недействительной может послужить и то, что дом стоит в планах на расселение под снос или реконструкцию. Продавец мог об этом и не знать или не придать этому значения, а покупатель пострадает.

Некоторые из перечисленных рисков не так страшны – ну, выяснится, что регистрация невозможна, вернут документы. Но если вы вносили залог продавцу, то вернуть его не всегда возможно – продавец мог уже потратить деньги, или вообще оказаться мошенником и скрыться.

Многие покупатели жилья наивно думают, что, если у квартиры недостаточно прозрачная история или есть факты, утаенные продавцом при подписании договора по незнанию или с умыслом, то при государственной регистрации перехода прав на квартиру это будет выявлено.

Это не так! Факты, конечно, могут выявиться, но скорее случайно, чем в результате проведения работы по регистрации.

Регистратор проверяет только комплектность документов, их формальное соответствие требованиям закона, а история квартиры может его заинтересовать только в случаях нехватки каких-либо документов, либо если в документах встречаются противоречия или явное нарушение законодательства. Словом, если регистратору что-то покажется сомнительным или незаконным в представленных документах, регистрация не состоится, и все. Проверкой юридической чистоты в полном объеме регистратор заниматься не будет.

Но большинство вышеперечисленных рисков может стать реальностью уже после получения на руки покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру. То есть деньги продавцу выплачены полностью, а квартиры можно лишиться по решению суда, потому что в ряде случаев решения суда предопределены формулировками законодательства.

Также следует принять к сведению, что проверкой юридической чистоты в полном объеме также не будут заниматься:

- банк, где вы оформляете ипотеку;

- страховая компания, если вы, напуганные всеми этими рисками, надумаете оформить титульное страхование квартиры.

Этим придется заниматься вам самостоятельно или с привлечением агентства недвижимости или юриста, но при условии тщательного контроля с вашей стороны.

В любом случае, вы должны знать какие документы, справки и выписки должны быть представлены и в каких случаях.

Снимайте с них копии. В конце процесса сбора этих документов вы должны знать назубок всю историю квартиры и людей, там проживавших, и в этой истории не должно быть пробелов или неясностей.

Почему это важно? Если придется отстаивать свои права на квартиру в суде, будет весьма полезно иметь статус «добросовестного приобретателя», в некоторых случаях это имеет решающее значение.

Вот для подтверждения этого статуса вам надо доказать суду, что вы:

1) Имели намерение проверить историю квартиры и подтвердили это действиями (например, заключили договор с агентством или юристом на этот предмет, или самостоятельно собрали документы);
2) Зарегистрировались в квартире и оформили на себя финансово-лицевой счет;
3) Указали в договоре на приобретение квартиры реальную цену приобретения (или хотя бы не слишком заниженную);
4) Получили от продавца расписку, оформленную по всем правилам, о получении от вас суммы, указанной в договоре, с примечанием, что он не имеет к вам финансовых претензий.

Что касается «новой вторички» — здесь такие же риски, как и в случае «старой» вторички, разве что история квартиры может быть существенно короче.

О том, какие документы необходимо собрать при покупке квартиры и о признаках недобросовестного продавца напишу в следующий раз.

А в заключение очень рекомендую посмотреть подробную консультацию адвоката Олега Сухова на одном из семинаров по недвижимости. Он рассказывает о рисках при покупке квартиры на примерах из своей практики (извините, звук не очень хороший, и говорит он довольно быстро).

 (Дайте видео немного подгрузиться)

Другие записи из серии “Новостройка или вторичка?”

Похожие записи: