Городская квартира

Это незапланированная статья на тему малоэтажного строительства в Подмосковье, но материал  важный.

Подмосковные власти по заданию Шойгу и под руководством Когана (малоэтажное строительство — это сфера его давних интересов) наконец-то удосужились собрать воедино информацию о незаконных малоэтажках, строящихся на территории Московской области, в виде единого реестра индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности (посмотреть). Видимо, неожиданный для подмосковных чиновников шум, поднятый вокруг сноса дома в Вешках, подвигнул их на этот шаг. Прежде информация подобного рода если и размещалась на интернет-ресурсах подмосковных городов, то найти ее было довольно трудно.

В новой Москве также много незаконных построек такого рода, но единый реестр по ним отсутствует, возможно, появится позже.

В подмосковном реестре указаны:

Адрес объекта;

Вид разрешенного использования земельного участка;

Стадия строительства или этажность готового дома.

Было бы неплохо, если бы еще указали застройщика, поскольку список состоит не только из многоквартирных домов, выстроенных застройщиками-частными лицами. Встречаются объекты, где в качестве застройщика фигурирует юридическое лицо (иногда формально, так как является частью схемы).

Реестр носит предварительный характер и составлен по состоянию на 1 октября 2012 года. Это неудивительно, так как многие дома в реестре находятся на стадии строительства фундамента или первого этажа. Возможно, некоторые дома будут из него исключены, если хитрый застройщик сохранит межквартирные проемы (проходы) до регистрации дома в органах БТИ и получения права собственности на него. Впрочем, это не гарантия, что этот дом не будет вновь включен в этот реестр при попытке продажи его по долям.

Гораздо более вероятно, что предварительный характер реестра означает, что еще не все сомнительные дома туда внесены.

Основные нарушения видны уже из реестра – это несоответствие вида разрешенного использования земельного участка возводимому многоквартирнику (земли ИЖС, садовые, дачные, ЛПХ) или нарушение разрешенной этажности согласно СНиП. И это при том, что наличие разрешений на строительство там, где они требуются, еще наверняка не проверяли.

Внесение в реестр, конечно, не означает, что дом обязательно снесут, но риск очень велик. Тем более теперь покупатели не могут сказать, что они ничего не знали. Да и раньше это было лукавством. Не то, что не знали, а не хотели знать, предпочитая больше доверять риэлтору, напевшему на ушко, что «все будет хорошо», чем более информированным соседям по поселку или более осторожным форумчанам.  Ну как же, ведь застройщик или его партнер-риэлтор сказали, что «они хорошие», а это происки конкурентов или администрации, которой не дали взятку.

Надо сказать, что даже «одобренные» местной администрацией, но построенные с нарушениями земельного и/или градостроительного законодательства дома не застрахованы от последующих претензий со стороны надзорных органов. При этом администрация, выдававшая документы, ответственности обычно не несет, такая вот «загогулина», как говаривал родоначальник такой системы. По крайней мере, ряд судебных (арбитражных) решений позволяет сделать такой вывод.

Итак, какие основные факторы, которые должны насторожить покупателя квартиры в строящихся малоэтажных домах, помимо низкой цены, и которые свидетельствуют о заведомо незаконном строительстве:

1) владелец участка по документам-физическое лицо, причем не всегда совпадающее с застройщиком; разрешения на строительство нет, так как предполагается задействовать «дачную амнистию»;

2) вид разрешенного использования участка предполагает строительство не многоквартирного дома, а только дома для одной семьи, как бы он не позиционировался (жилой дом, садовый или дачный);

3) строительство ведется с нарушением СНиП и местных территориальных норм, правил застройки;

4) предполагается оформление в собственность по договору не квартиры, а доли в доме, с последующим якобы выделением доли «в натуре»;

5) земельный участок на доли не делится (все равно не оформят в органах кадастрового учета), а остается в собственности застройщика;

6) если к участку ранее не подводились коммуникации  - на коммуникации оформлены только ТУ (технические условия), а это не гарантирует ничего и ни к чему не обязывает организации-поставщиков ресурсов;

 Как вариант, договор на поставку ресурсов оформлен только с собственником участка;

7) соседи и/или администрация грозят судом за нарушения, которые вам могут показаться временными, легкоустранимыми или мнимыми.

Ссылка на страницу, где можно скачать реестр «подозреваемых» в многоквартирности домов, на Интернет-портале Московской области.

Другие записи из серии “Черные и белые списки застройщиков”

Белые и пушистые >>

Похожие записи: