Городская квартира

На днях Московская областная дума приняла поправки в Закон Московской области № 84-2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области». Этот закон был принят постановлением Московской областной Думы от 24.06.2010 N 5/124-П, но работал так себе, ни шатко, ни валко. И вот его наконец решили освежить. Надеюсь, текст закона скоро опубликуют с окончательной редакцией поправок, а пока рассмотрим основные изменения.

1) Дано уточненное, расширенное определение застройщика:

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и обеспечивающее на этом земельном участке строительство многоквартирных домов и (или) объектов или сооружений, необходимых для подключения многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — иной объект недвижимости), на основании полученного разрешения на строительство и привлекающее для этих целей денежные средства и (или) иное имущество граждан, а также иных лиц, к которым имеются требования граждан о передаче жилых помещений или денежные требования (далее — граждане и (или) иные лица);

Я так понимаю, что выражение «а также иных лиц, к которым имеются требования граждан о передаче жилых помещений или денежные требования (далее — граждане и (или) иные лица)» подразумевает подрядчиков, риэлторов, заказчиков, инвесторов и прочих третьих лиц, которые продают гражданам квартиры, полученные от застройщика по разным основаниям. Поскольку эти лица не являются застройщиками, и требования закона 214-ФЗ на них не распространяется, то они продают эти квартиры по договорам купли-продажи, уступки и т.д.

Учитывая, что из статьи 1 Закона убрали упоминание, что он регулирует только отношения по договорам долевого участия, заключаемым в соответствии с законом 214-ФЗ, можно сделать вывод:

Дольщики, независимо от того, у кого и по какому договору купили квартиру в строящемся многоквартирном доме, уравниваются в правах по отношению к застройщику, и это напрямую декларируется в законе. Это хорошо. Если считать по новому закону, официальное количество обманутых дольщиков значительно возрастет и, вероятно, приблизится к реальному.

2)   Уточнено понятие «проблемный объект» и дано понятие «проблемный застройщик»:

проблемный объект — расположенный на территории Московской области многоквартирный дом, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее — многоквартирный дом), и (или) иной объект недвижимости, в строительство (создание) которого привлечены денежные средства и (или) иное имущество граждан и (или) иных лиц, и в отношении которого установлены обстоятельства, предусмотренные статьей 4.1 настоящего Закона;

проблемный застройщик — застройщик, не устранивший в установленные сроки нарушения требований законодательства и (или) иных обязательных требований, повлекшие признание многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости проблемным объектом.

3) Вновь вводимой статьей 4.1 устанавливаются критерии для признания дома проблемным объектом:

Статья 4.1. Обстоятельства, влекущие признание многоквартирного дома (или) иного объекта недвижимости проблемным объектом

Многоквартирный дом (или) иной объект недвижимости признается проблемным объектом, в отношении которого установлено одно из следующих обстоятельств:

1) строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, прекращено или приостановлено при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданам и (или) иным лицам;

2) застройщик не представил ежеквартальную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства данного многоквартирного дома, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

3) застройщик просрочил на срок, превышающий три месяца, исполнение обязательств по договорам, заключенным с гражданами и (или) иными лицами, чьи денежные средства и (или) имущество привлечены на строительство данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) темпы строительства и степень строительной готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не соответствуют предусмотренным проектной документацией темпам строительства и степени строительной готовности таких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и свидетельствуют о том, что застройщик просрочит исполнение обязательств по договорам, заключенным с гражданами и (или) иными лицами, чьи денежные средства и (или) иное имущество привлечены на строительство данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) процессы строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости не соответствуют требованиям технических регламентов, национальных стандартов Российской Федерации и сводов правил, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

7) арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве застройщика;

8) денежные средства граждан и (или) иных лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости привлекаются в нарушение требований, установленных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

9) возбуждено уголовное дело по факту незаконного образования (создания, реорганизации) застройщика и (или) инвестора, осуществляющего инвестиционную деятельность по строительству (созданию) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также по факту незаконного использования документов для образования (создания, реорганизации) застройщика и (или) инвестора, осуществляющего инвестиционную деятельность по строительству (созданию) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Напомню, что Перечень проблемных объектов на территории Московской области уже опубликован, также можно посмотреть размещение этих объектов на карте Подмосковья.

4) Определяется порядок формирования и ведения Реестра проблемных застройщиков.

Этот реестр обещают опубликовать после вступления новой редакции Закона в силу. Причем обнародовать грозятся не только названия организаций, но и ФИО их учредителей и руководителей.

Про место жительства и паспортные данные, извините, не верю. Наверняка выкинут из окончательной редакции.

1. Реестр проблемных застройщиков должен содержать следующие сведения:

1) наименование застройщика, его место нахождения (юридический, почтовый адрес);

2) сведения об учредителях (участниках) застройщика, при наличии у застройщика управляющего или управляющей организации наряду с этими сведениями указывается место жительства управляющего или место нахождения управляющей организации;

3) фамилия, имя, отчество и должность лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, а также паспортные данные такого лица или данные иных документов, удостоверяющих личность в соответствии с законодательством Российской Федерации, и идентификационный номер налогоплательщика при его наличии.

Посмотрим-посмотрим.

Кроме того:

2. Сведения о проблемных застройщиках, включенных в Реестр проблемных застройщиков, носят рекомендательный характер при принятии решений о выдаче разрешений на строительство.

Рекомендательный характер – залог коррупции.

3. Застройщик исключается из Реестра проблемных застройщиков после исключения многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости из перечня проблемных объектов в соответствии с частью 2 статьи 5 настоящего Закона после удовлетворения им требований пострадавших соинвесторов.

Интересно, из каких средств застройщик будет удовлетворять требования дольщиков? Впрочем, это пункт больше «на вырост» после внесения поправок в Федеральный закон 214-ФЗ и ряд других законов.

 5) И самое интересное – введена новая статья, в которой определяются функции и полномочия объединений пострадавших соинвесторов (так политкорректно называются объединения обманутых дольщиков)– по принципу «Дело помощи утопающим — дело рук самих утопающих»:

Статья 6.2. Уполномоченный представитель общественных объединений пострадавших соинвесторов

1. Органы государственной власти Московской области, государственные органы Московской области, органы местного самоуправления взаимодействуют с общественным объединением пострадавших соинвесторов, созданным в соответствии с федеральным законодательством, объединяющим не менее трети от общего числа пострадавших соинвесторов, инвестировавших денежные средства в строительство проблемного объекта, через уполномоченного представителя пострадавших соинвесторов данного проблемного объекта (далее — уполномоченный представитель пострадавших соинвесторов).

2. Уполномоченный представитель пострадавших соинвесторов имеет право:

участвовать в обсуждении вопросов по защите прав пострадавших соинвесторов с органами государственной власти Московской области, иными государственными органами, органами местного самоуправления, организациями;

участвовать в обсуждении проектов правовых актов, направленных на реализацию мер по защите прав и законных интересов пострадавших соинвесторов, и внесение в них своих предложений;

на получение информации от Уполномоченного органа, органов местного самоуправления о мероприятиях, направленных на завершение строительства проблемного объекта и защиту прав пострадавших соинвесторов;

направлять в Уполномоченный орган информацию о существенных нарушениях застройщиком требований к качеству строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в строительство (создание) которого привлечены денежные средства и (или) иное имущество, прекращения или приостановления его строительства (создания), неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта.

В пункте 1 этой статьи говорится об общественных объединениях, созданных в соответствии с федеральным законодательством. И это правильно, без объединения никуда, ни одно дело не сдвинется.

Закон, регулирующий создание и деятельность общественных объединений – это Закон «ОБ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ» от 19 мая 1995 года (ред. от 01.07.2011) N 82-ФЗ.

Самое известное у нас общественное объединение обманутых дольщиков – это общественное движение «Однодольщики» (и одноименная социальная сеть), но оформлено ли это движение в соответствии с законодательством, мне неизвестно.

Декларируемые в новой статье закона права представителя дольщиков не слишком богаты, конечно, но теперь пострадавшим дольщикам можно не ограничиваться митингами, а пытаться подпинывать чиновников, так сказать, изнутри процесса принятия решений. К тому же доступ к информации – большое дело.

6) Никакой ответственности за неисполнение закон не предусматривает, потому что такого слова как «обязанность» или «обязаны» в законе вы не найдете (я специально искала). А это обстоятельство обесценивает положительные моменты закона.

Таким образом, выполнение закона будет зависеть только от доброй воли чиновников на местах.

А оно им надо? Ведь максимум, чем они рискуют — это получить такую «благодарность» от пострадавших дольщиков:

Похожие записи: