Городская квартира

Договор уступки прав требования является специфическим видом договора, производным от основного договора, права требования по которому и подлежат передаче. Договор уступки часто называют еще договором цессии, и, соответственно, сторону,  передающую права требования называют цедентом, а сторону, принимающую (приобретающую) эти права, — цессионарием.

Схема договора

Простая схема договора уступки прав требования (цессии) в случае приобретения квартиры в новостройке выглядит так:

Д1 –это основной договор. Его сторонами являются застройщик (должник по договору) и участник, являющийся первоначальным кредитором застройщика по этому договору.

Этим основным договором может быть любой договор, заключенный между застройщиком и участником, предполагающий отсрочку исполнения обязательства (по передаче квартиры) со стороны застройщика.

Иначе говоря, заключение договора уступки прав требования возможно в тех случаях, когда на стороне Должника есть неисполненное обязательство по основному договору.

Если участник (цедент) – юридическое лицо, то основным договором может быть договор инвестирования или поставки материалов/выполнения работ/оказания услуг с оплатой построенными квартирами. Сразу скажу, что заключать договор уступки права требования с юридическим лицом категорически не рекомендуется. Более того, правомерность заключения такого договора ставится под сомнение.

Если участник (цедент) – физическое лицо, то на практике чаще всего передаются права, если договор между дольщиком и застройщиком является договором долевого участия (ДДУ) или предварительным договором (долевого участия или купли-продажи). Излишне говорить, что при передаче прав по предварительным договорам риски надо возвести в квадрат.

Поэтому дальше мы рассмотрим особенности приобретения квартиры по договору уступки прав у физического лица-участника долевого строительства.

В случае ДДУ передать права по договору можно только до момента подписания акта приема-передачи квартиры сторонами основного договора, поскольку в этот момент обязательство застройщика считается исполненным.

Д2 на схеме — это договор уступки прав требования (цессии). Первоначальный кредитор в нем становится цедентом, а новый – цессионарием.

Право требования в данном случае обозначает право требования исполнения обязательства должника (застройщика) по передаче оплаченной кредитором квартиры.

Законодательство

Основные положения договора уступки прав требования регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Для нашего случая важно следующее:

- Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

- Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

- Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

- Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

- Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

- Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

- Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

- Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

- Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

- Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Что отсюда следует?

1) Права требования кредитора (цедента) должны быть документально удостоверены;

2) В основном договоре не должно быть запрета на уступку прав другому лицу (цессионарию);

3) Если так установлено в договоре, то должник (застройщик) должен дать свое согласие на уступку прав. (Обычно это выливается в посреднический процент или фиксированную немаленькую сумму, которую цедент уплачивает застройщику). Но застройщик в этом случае имеет право и отказать без объяснения причин;

4) Если согласия застройщика не требуется или об этом в договоре ничего не сказано (такого в ДДУ не бывает никогда), письменно уведомить застройщика о перемене лица в договоре необходимо, иначе можно остаться без квартиры;

5) Поскольку ДДУ требует госрегистрации, то и договор уступки прав по ДДУ также подлежит регистрации;

6) После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права. От себя добавлю – и несет те же риски, как если бы он заключил ДДУ сразу с застройщиком.

В статье 11 закона 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по ДДУ возможна:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Цена договора

Теперь поговорим о денежных расчетах между всеми участниками схемы. Именно здесь и кроются основные неприятности.

Не секрет, что до трети квартир в новостройках приобретается с целью инвестиций, и многие участники, заключившие ДДУ на начальном этапе строительства, продают практически построенную квартиру по договору цессии по более высокой цене.

Вернемся к схеме договора.

Здесь $1 – это цена договора долевого участия, то есть сумма, уплаченная застройщику первоначальным кредитором.

Соответственно $2 – это цена договора цессии, то есть сумма, уплаченная цессионарием цеденту по договору уступки прав.

При этом разница ($2-$1) представляет собой доход цедента от продажи (премия за риск).

Если дальше все идет хорошо, дом сдается в срок, то цессионарий получает квартиру, приобретенную по договору цессии.

Если же возникает необходимость расторгнуть договор с застройщиком, то цессионарий получит обратно не ту сумму, которая была им уплачена по договору цессии (то есть $2), а сумму, указанную в ДДУ (то есть $1). Потеря денежных средств при этом может быть значительной.

Претензии к застройщику в виде пени также будут рассчитываться от суммы $1.

В этих неблагоприятных для цессионария случаях он будет не вправе предъявить претензии к цеденту, поскольку цедент по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными (проще говоря, если цедент передал не принадлежащие ему права).

Как можно передать не действительные права? Теоретически это просто. По закону 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. (Как я уже рассказывала, мне дали почти месяц после регистрации ДДУ для внесения оплаты). Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному согласно условиям договора, ДДУ уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях можно считать недействительными. Поэтому в статье 11 закона 214-ФЗ указывается:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

То есть одновременно с приобретением прав требования новый кредитор обязан принять на себя и долг прежнего участника. Поскольку сейчас все больше застройщиков предлагают рассрочку, то долг в данном случае будет складываться из неоплаченной застройщику части взносов по рассрочке. Естественно, это должно отразиться и на цене договора уступки. В принципе, договор уступки может быть и безвозмездным, например, при уступке прав по ДДУ родственнику.

При переводе долга застройщик должен в обязательном порядке дать свое согласие на такой перевод (статья 391 пункт 1 ГК РФ).

Документы

Документы, которые должны остаться у покупателя (цессионария) при покупке квартиры по договору уступки:

1. Основной договор, по которому передаются права – в нашем случае договор долевого участия, зарегистрированный в установленном порядке – ОРИГИНАЛ;

2. Все дополнительные соглашения к ДДУ, также зарегистрированные аналогично договору, а также сопутствующие договоры, не требующие регистрации, связанные с приобретаемой квартирой (если такие были), – ОРИГИНАЛЫ;

3. Прочие письменные документы, имеющие отношение к приобретаемой квартире (письма, претензии, ответы застройщика и надзорных органов и т.д.), – оригиналы;

 4. Акт взиморасчетов цедента с застройщиком на дату заключения договора цессии – оригинал;

5. Платежные документы по расчетам цедента с застройщиком:

- при безналичных расчетах – платежки и банковские выписки, заверенные банком ( с синей печатью);

- при наличных расчетах – квитанции с печатью застройщика – оригиналы;

Сверьте платежные документы с актом сверки расчетов – суммы и итог должны сходиться.

Не лишним будет перед заключением договора цессии запросить у застройщика свежую выписку из ЕГРЮЛ, последний вариант проектной декларации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, проверить сроки действия разрешения на строительство и техусловий на коммуникации.

Не забудьте убедиться также, что квартира, права на которую вы собираетесь приобрести, не пострадала при изменении этажности здания или при других изменениях проекта застройщиком.

При составлении договора цессии должны быть отражены, прежде всего, основание приобретения права требования первоначальным кредитором (то есть краткое описание квартиры и условий договора долевого участия) и состояние расчетов цедента с застройщиком (суммы и порядок оплаты, задолженности и т.д.). При наличии задолженности перед застройщиком указывается также порядок перевода долга и порядок его выплаты новым кредитором.

Договор цессии требования помимо цедента и цессионария обычно подписывает и должник (застройщик) и заверяет его своей печатью, это свидетельствует о том, что сделка проводится с его ведома и согласия.  На регистрацию договор цессии подается вместе с основным договором (ДДУ). Зарегистрированный договор цессии вместе с оригиналом ДДУ возвращается к покупателю.

После регистрации договора цессии составляется двусторонний акт приемки-передачи документов (оригиналов), которые были перечислены выше.

Предупреждения

Напоследок несколько зарубок на память:

1) Если цена по договору цессии незначительно отличается от цены по ДДУ (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, составляет 6-12 месяцев и больше, будьте особенно бдительны – возможно, объект является долгостроем и/или имеет другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.);

2) Об аналогичных проблемах может свидетельствовать массовый сброс квартир на объекте по договорам цессии, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика;

3) Квартира за время строительства неоднократно переходила из рук в руки по договорам цессии – вероятно, с ней что-то не так, иногда мошенники так прячут концы;

4) Еще раз повторю — будьте осторожны при покупке квартиры по договору цессии у юридического лица, если, конечно, вы не любитель острых ощущений в зале суда. Предварительно отдайте все документы на доскональное изучение независимым юристам.

 Продолжение темы

Другие записи из серии “Другие варианты договоров на покупку новостройки”

Договор цессии с юридическим лицом – риски цессионария >>

Похожие записи: