Городская квартира
Записки покупателя недвижимости
Передача квартиры по договору долевого участия (окончание)
Первую часть можно почитать здесь, а здесь – продолжение.
Недостатки, выявленные в процессе эксплуатации квартиры
К таким недостаткам можно отнести не сразу обнаруживаемые недостатки вроде неплотного соединения коммуникационных труб (что потом послужит причиной протечек), засоренные окаменевшим раствором коммуникационные трубы, плохо заделанные стыки панелей (в панельных домах), плохо греющие батареи и т.д.
Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то за покленными обоями и уложенной плиткой также может таиться много недоделок, которые сразу и не увидеть, например, трещины на стенах или плохую гидроизоляцию в ванной.
Кроме того, любой дом дает усадку, и что повредится в процессе усадки, заранее также неизвестно.
Для устранения таких недостатков и обеспечивается гарантийный срок на объект долевого строительства.
Что нужно выучить наизусть про гарантийный срок:
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
(Статья 7 Закона 214-ФЗ)
Как следует из этой статьи закона, застройщик ни при каких обстоятельствах не может отказаться от устранения своих недоделок, а также сократить гарантийный срок.
Застройщики часто кивают на пункт 7 (см. выше), чтобы отказаться от устранения недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, поэтому делайте ремонт аккуратно.
Если сроки передачи квартиры затягиваются, и стороны подписали соглашение о продлении срока, то застройщик может передать квартиру участнику для проведения ремонта. Но и в этом случае сначала надо провести осмотр квартиры и заставить застройщика устранить обнаруженные недостатки, или, если тот тянет или отказывается, устранить их своими силами, но смету и расходы на устранение недостатков нужно считать отдельно от сметы на сам ремонт и отделку. Претензию можно предъявить позже, в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 7 закона 214-ФЗ, только сохраните все чеки и другие документы.
В процессе проведения ремонта рекомендую (по личному опыту) консультироваться у специалистов управляющей компании, особенно, если она создана застройщиком, поскольку у нее находится вся техническая документация на дом, и некоторые технические вопросы будет проще решить.
Если управляющая домом компания создана застройщиком, то устранять недостатки, выявленные в течение гарантийного срока, будет, скорее всего, именно она. В противном случае, сроки исправления выявленных недостатков могут затянуться.
«Сама, сама, сама» или специально обученные люди?
Такие недостатки, как криво посаженные или плохо запирающиеся окна и двери, царапины на стеклах, дыры в стенах вы наверняка сами заметите, а для более пристального осмотра лучше пригласить профессионального строителя, знакомого с порядком осмотра новостройки и таящихся засадах. Мне в интернете попадались фирмы и частные предприниматели, услуги которых по приемке квартиры стоят относительно недорого по сравнению с потерями, которые вы понесете, если пропустите существенные недостатки.
Почему лучше пригласить специалиста? Технологии строительства так быстро меняются, а строительных материалов огромное множество, вы не обязаны разбираться в этих сложностях, если это не предмет вашей профессии. Особенно это касается технологий и материалов, применяемых для утепления наружных стен и заделки стыков панелей, крепления отопительных приборов, способов прокладки коммуникаций и электропроводки в квартире.
Вот напишете вы, к примеру, в акте осмотра, что стены отклоняются от вертикали, а застройщик вам даст ответ, что отклоняются в пределах норм. Вы знаете нормы? Вы сможете произвести замеры, чтобы проверить — действительно ли в пределах норм или наглая ложь? И так по каждому параметру, вызывающему сомнения.
Специалист также оценит возможность устранения недостатков застройщиком и поможет составить претензию. Конечно, то, что вы хотите получить от специалиста, надо обговаривать заранее.
Я, во всяком случае, зареклась принимать квартиру своими силами, буду приглашать знатока, когда придет время. Потому что у меня (в новой квартире) электропроводка нижней квартиры проходит прямо по моему полу, точнее, по плите, на которой потом будет делаться стяжка и укладка полового покрытия. И мне интересно - если что-то у нижних соседей случится с проводкой, они придут ко мне пол вскрывать?
Ну а если вы все-таки решили обойтись своими силами, то вот несколько полезных ссылок с конкретными рекомендациями, фото и интересными комментариями:
Прием – передача построенной квартиры: что нужно знать?
О приемке квартиры в новостройке
Строительные нормативы отклонений стен, полов и углов по СНИПам
И наконец:
Нормативные и рекомендательные документы по строительству
В некоторых, особо серьезных случаях, а также, если дело дойдет до суда, придется обратиться к независимой строительной экспертизе.
Резюме:
1) Не подписывайте акт приемки-передачи квартиры до ее тщательного осмотра, лучше со специалистом;
2) Перед осмотром обязательно составьте план осмотра;
3) Занесите в акт осмотра все обнаруженные недостатки, даже если они кажутся вам несущественными;
4) В разговоре с представителем застройщика по поводу выявленных недостатков и строительных дефектов держите в голове сумму с нулями, которую вы заплатили за квартиру и не поддавайтесь на психологическое давление и обещания; неплохо иметь при себе также брошюрку с текстом закона 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей» с приклеенными в нужные места разноцветными стикерами – это будет ваш ответ на психологическое давление со стороны застройщика 
;
5) Если застройщик не подписал акт осмотра, действуйте, как описано здесь;
6) Держите наготове юриста, присмотрите его заранее, если намечается конфликт с застройщиком — иногда действовать надо быстро;
7) Прежде чем принимать решение о том или ином варианте действия, просчитайте, во сколько это вам обойдется – по деньгам и по времени;
Если вы настроены решительно и действуете правильно и своевременно (вот для чего может понадобиться юрист), до суда может и не дойти, ведь часто дольщики отказываются отстаивать свои права, так что ваши претензии застройщик может удовлетворить за счет сэкономленного на тех, кто сдался. 
Похожие записи:
Покупаем квартиру: подготовка
Налог на недвижимость угрожают ввести с 2014 года
Налог на имущество физических лиц в 2013-м и последующих годах
WARNING! Weapons of mass cooperation:
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
22 комментария: Передача квартиры по договору долевого участия (окончание)
Тесты
Рубрики
-
Выбираю жилье в Подмосковье (17)
- Законы и документы (15)
-
Кр-расота! (3)
-
Недвижимость и налоги (8)
-
Покупаем квартиру : план действий (28)
-
Полезное (5)
-
Ремонт и отделка (1)
-
Рынок недвижимости глазами покупателя (15)
-
Ужасти какие! (4)
Полезно знать
Сколько разных моментов нужно учитывать, а для этого их просто нужно знать. Поэтому данная статья очень полезна, думаю, многим. Поддерживаю Ваш блог и приглашаю к себе в гости!
Спасибо, зайду.:)
Что-то у меня смайлики не все работают как надо…
Вопрос к экспертам:
Если на момент передачи квартиры дольщику в дом не подаются коммунальные ресурсы полностью или частично ( газ, вода, электроэнергия) , можно ли считать квартиру НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ и отказаться от подписания передаточного акта — ?
Смотря с чем это связано — на момент подписания акта вы должны иметь возможность проверить работу всех коммуникаций. Проблема в том, что коммуникации (особенно электроэнергия) могут быть подключены по временной схеме, так что даже если все работает на момент приемки вами квартиры, потом могут возникнуть проблемы.
Но на момент приемки все должно работать — даже лифт.
Извините, не ответила на ваш вопрос. Да, вы можете отказаться от подписания акта, пока не проверили работу коммуникаций. Вы можете отказаться от подписания акта, даже если коммуникации есть и работают, но их работа вас не устраивает.
Цитата «Да, вы можете отказаться от подписания акта, пока не проверили работу коммуникаций. Вы можете отказаться от подписания акта, даже если коммуникации есть и работают, но их работа вас не устраивает.»
На какую норму закона я могу сослаться в письме-претензии, направленному в адрес застройщика.-?
С Уважением . Лобанов Ю.А.
Пункт 5 статьи 8 закона 214-ФЗ:
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Еще почитайте здесь:
https://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/otvet-na-vopros-po-peredatochnomu-aktu/
Спасибо автору за подробное описание! Текст легко читается, все понятно. Вопрос мой заключается в следующем: с застройщиком у нас проблемы, квартиру должны были сдать 30 декабря 2012г., 9 января этого года прислали уведомление с просьбой подойти, принять квартиру. Хотя нет газа, лифт не работает, во дворе стоят краны, ведутся работы,сдают только нашу секцию, помимо того два месяца назад застройщик подал в суд на заключение допсоглашения, т.к дом будет сдан только в конце второго квартала этого года. Кварплату мы когда должны начать платить? С момента подписания акта? Если застройщик без согласования изменил фасад дома, при этом прилично на этом с экономил, как можно это взыскать, чтобы сделал уменьшение стоимости цены квартиры? Спасибо, буду ждать ответа!
Альбина, про квартплату, а точнее про коммунальные платежи подробно написано тут :
https://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/kommunalnye-uslugi-v-novostrojke/
А если коротко – то с того момента, который указан в вашем договоре или приложениях к нему.
Про фасад дома. Если застройщик изменил фасад, то это значит, что он вносил изменения в проектную документацию, а ее согласование с дольщиками не предусмотрено. Если изменения существенные, застройщик мог внести изменения и в проектную декларацию, опять-таки без согласования с дольщиками. Я немного писала об этом в этом посте:
https://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/proektnaya-deklaraciya/
Уменьшить стоимость квартиры только на основании экономии застройщика не получится, наверняка, такая ситуация в вашем договоре не предусмотрена.
А в законе 214-ФЗ (статья 7) сказано:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
То есть вам надо будет доказать, что изменение фасада привело к ухудшению качества вашей квартиры и вам пришлось или придется потратиться на доведение ее до нормального состояния. Такое может быть, если снизились теплозащитные характеристики в результате изменений фасада, внесенных застройщиком. Чтобы это доказать, понадобится независимая экспертиза, но нет гарантии, что она подтвердит ухудшение качества жилья в результате изменения фасада.
Если же изменение фасада привело только к ухудшению внешнего вида дома без ухудшения качественных характеристик, то в этом случае, боюсь, доказать необходимость снижения цены не удастся.
Если ухудшения качества жилья не произошло, то экономия застройщика – его законная «добыча».
Здравствуйте.
Совсем скоро предстоит принимать квартиру в подмосковной новостройке.
Скажите, а не могли бы вы порекомендовать специалиста по вопросу приемки квартиры?
Павел, в этом посте приведена ссылка на материал Александра Селина: О приемке квартиры в новостройке.
Там он указывает свои контакты: E-mail
Телефон 8 916 164 95 15
Попробуйте обратиться к нему. Но сначала посмотрите по ссылке.
А вообще погуглите «услуги по приемке квартиры в новостройке» и «независимая строительная экспертиза».
Вот, например:
ООО Судебные экспертизы и исследования — Центр инжиниринговых услуг – Московское отделение.
Адрес:121170, Россия, Москва, ул. 1812 года, д.2
Тел:8 (499) 706-80-58
У нас такая проблема:получили кредитное решение на покупку квартиры в новостройке,как застройщик объяснил,дом находится в «мертвом периоде»,и кредитное решение выдано на приобретение квартиры именно в «мертвом периоде»,теперь от нас требуют подписать акт приема-передачи(хотя квартира еще не готова для проживания),для того что бы банк перечислил денежные средства,как нам объяснил все тот же застройщик,если ждать, когда квартира будет пригодна для проживания,это будет покупка не в «мертвом периоде»,а обычная купля-продажа,а у нас кредитное решение именно в «мертвый период». Не таится ли здесь какой либо подвох??
Помогите пожалуйста разобраться 
А что такое «мертвый период»? И как сформулирован предмет покупки в кредитном договоре? Какие условия перечисления средств застройщику банком?
Дело в том,что мы даже не видели этого кредитного решения,нам с банка позвонил наш специалист и сказал, что кредитное решение одобрено,по такой то ставке,на такой то период,теперь для того чтобы деньги перевести застройщику нужно подписать акт приема передачи,но наша квартира еще не готова(да и не только наша).А мертвый период это когда дом сдан но документы еще не готовы,нам так объяснили.И мы теперь теряемся,что делать
Первым делом вам надо забрать в банке договор на кредит и кредитное решение и спокойно посмотреть эти документы. Специалист банка дает вам странные советы, но оценить их трудно не видя условий договора. А банк вам застройщик посоветовал? Какой у вас договор с застройщиком?
Как я поняла, мертвый период — это промежуток между вводом в эксплуатацию и передачей вам квартиры? Тогда получается, что подписав этот акт, вы как раз и вылетаете за пределы мертвого периода.
Или конец этого мертвого периода обозначается по-другому? Какие документы имеет в виду застройщик?
Вопросов много, поэтому не прочитав документы, трудно давать советы.
Застройщик просрочил срок передачи квартиры дольщику на 90 дней, и сейчас предлагает подписать «Акт приема-передачи» , в котором есть фраза «Условия договора выполнены сторонами в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют». Но я намерен направить застройщику претензию согласно ст.3.пункт 2 214-ФЗ. Вопросы:
1) Не противоречит ли эта фраза в акте рассмотрению моей претензии по взыскании с застройщика неустойки за 90 дней ?
2) В какой последовательности подается претензия — до подписания передаточного акта или после — ?
1) Конечно, противоречит, у вас же есть претензии;
2) Если претензия связана с предъявлением застройщику пени за просрочку, то это статья 6 пункт 2 закона 214-ФЗ. Подается после подписания акта приемки.
Тогда, каким образом можно заставить застройщика отредактировать эту фразу в передаточном акте — ?
Возможен такой вариант: если вы точно знаете дату, когда будет подписываться акт, то считаете сумму пени, оформляете претензию и подаете ее вместе с актом, в акте от руки пишете, что имеется претензия по сроку передачи или аналогичное по смыслу. На вашем экземпляре претензии застройщик должен поставить отметку о приемке претензии. Если откажется — шлете по почте заказным.
Для суда по взысканию неустойки эта фраза значения не имеет.
Вопросы:
1) А если такую запись в передаточном акте застройщик мне не позволит сделать, ссылаясь , например, на то, что для последующей регистрации права собственности передаточный акт должен быть без помарок. — ?
2) Наличие в передаточном акте фразы «Условия договора выполнены сторонами в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют» является ли препятствием для моей письменной претензии -?
ФЗ-214 не определяет последовательность действий дольщика в какой ситуации.
1) Ничто не мешает вам самому приготовить текст акта без этой фразы и предложить застройщику его подписать, вместо этой фразы можете написать, что у вас нет претензий по качеству, а у застройщика нет претензий по оплате.
2) Статья 4 пункт 1 закона 214-ФЗ:
По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Срок передачи — существенное условие договора, оно не выполнено.
Если вы подписываете акт с той фразой и одновременно предъявляете претензию, застройщик будет вправе вам отказать, ссылаясь на вами же подписанный акт с отсутствием претензий.