Городская квартира

Продолжим тему выбора между новостройкой и вторичкой.

4. Инфраструктура и социальная среда

Рассмотрим сначала вторичное жилье.

В случае вторичного жилья какая-то инфраструктура в районе и микрорайоне уже существует, ее можно посмотреть, оценить, обсудить с будущими соседями.

Почти наверняка вы увидите сами, да и соседи вам скажут, что двор маленький, заставлен машинами, которые иногда нахально лезут даже на газоны, детям гулять негде и собак выгуливать тоже негде. Лестничные площадки маленькие, консъержки нет, да и посадить ее некуда.

Но зато двор тихий, зеленый, весной цветет сирень, а осенью – клумба, магазинов кругом много – и торговый центр есть, и шаговой доступности, не считая киосков.

Поликлиника – в паре остановок на троллейбусе, школа – практически во дворе. До ближайшего метро можно добраться тремя видами транспорта, пробки, само собой, бывают, но больше 30 минут вы вряд ли потратите. Неподалеку сквер, парк или даже кусочек уцелевшего лесного массива.

Но в детский сад, естественно, очередь, в поликлинику пенсионеры с утра занимают, школа – обыкновенная, без изысков.

Ни парковок, ни стоянок нормальных в доступной близости не наблюдается.

Социальная среда – как повезет. Почти наверняка в соседях у вас окажутся пенсионеры, часто сменяющиеся арендаторы, спивающиеся интеллигенты и пролетарии, молодые наркоманы, гастарбайтеры всех национальностей, бывшие зэки и безобидные сумасшедшие, словом, весьма разнообразный контингент. Не обязательно вам попадутся в соседи все перечисленные категории, но за 2-3, помимо пенсионеров и арендаторов, я ручаюсь.

Собственно, зайдя в подъезд дома, где находится квартира-кандидат на покупку, вы уже можете догадаться о составе жильцов, да и все знающие старшие по подъезду или просто давно живущие здесь люди не откажутся проинформировать вас об этом. Не стесняйтесь спрашивать.

Если вам повезло, и будущие соседи попались более или менее хорошие, то вы получаете преимущество перед покупателями новостроек, потому что можете познакомиться с соседями заранее, еще до покупки.

Правда, в новостройках социальная среда более однородная, маловероятно встретить там конченых алкоголиков и наркоманов, им просто не по карману купить квартиру да и незачем. Люди, покупающие квартиры в новостройках, в большинстве своем близки по возрасту и социальному статусу. Также в новостройках могут оказаться и очередники, если в комплексе запланирована так называемая доля города в натуральном выражении (то есть в количестве квартир).

В последнее время для больших комплексов новостроек создаются сайты или форумы, где дольщики (будущие жильцы) могут познакомиться, обсудить проблемы строительства, инфраструктуры, задать вопросы застройщику и т.д. Это очень полезная практика, если вы склоняетесь к приобретению новостройки, поищите форум вашего будущего дома (комплекса), там вы узнаете все проблемы, с которыми вы можете столкнуться и о которых сам застройщик или его агент не расскажет.

Теперь об инфраструктуре в строящихся комплексах.

Если новостройка возводится на месте снесенных домов в обжитом районе, то инфраструктура уже существует, и скорее всего, кроме небольшой придомовой парковки, застройщик ничего не построит, а первые этажи будут предназначены для небольших предприятий услуг, офисов или магазинов.

Если же к строительству запланирован большой комплекс, состоящий из нескольких домов (нескольких очередей ввода), то  даже для эконом-класса предусматриваются в обязательном порядке и объекты инфраструктуры.

Что именно будет строиться, в основном, определяется исходя из требований существующих нормативных документов – градостроительного кодекса, СНиП (строительные нормы и правила), утвержденного плана застройки территории, местных нормативных актов.  Ориентирами для расчета при проектировании строительства комплекса служит уже имеющаяся инфраструктура (в радиусе доступности от комплекса) и расчетное количество будущих жителей.

Например, для Московской области территориальные строительные нормы предусматривают:

1)    На каждую 1000 жителей нового комплекса –

35 мест в детских садах (дошкольных учреждениях);

135 мест в школьных учреждениях;

700 м² игровых и спортивных площадок для дошкольников;

2000 м² площадок для занятий физкультурой;

100 м² площадок для отдыха.

2)    В зависимости от площади застройки в проект могут быть также заложены:

1 детский сад на территорию 1,5 га;

1 школа  на территорию 8,0 га;

1 спортивное сооружение (регионального значения)  на территорию 75,0 га;

(Напоминаю, на всякий случай, что 1 га, то есть 1 гектар=100мх100м)

Строительство перечисленных социальных объектов (либо реконструкция или расширение уже имеющихся) согласовывается местными властями (муниципалитетами) и может быть оплачено застройщику бюджетными средствами либо фиксируется в инвестконтрактах как доля города.

Все это хорошо, если выполняется и застройщиками и местными властями, но если в местном бюджете нет денег, то место под детский сад или школу будет долго пустовать.

Поэтому, разглядывая красивые картинки и макеты будущего жилого комплекса в офисе застройщика, поинтересуйтесь датами предполагаемого ввода интересующих вас объектов и порядком их финансирования (доля города, прямое финансирование или еще что-то).

Помимо обязательной инфраструктуры застройщики теперь предусматривают оснащение домов телекоммуникациями – телефония, интернет, цифровое телевидение, — и системами пожарной и охранной сигнализации, домофонами, а также автостоянками.

Не редкостью стало и размещение в жилом комплексе торговых и спортивных центров, медицинских учреждений, салонов красоты, кафе, отделений банков и других объектов. Некоторые жилые комплексы в Подмосковье представляют собой мини-полисы – поселки, где жителям предоставляется возможность решить большинство бытовых проблем, не выезжая за границы поселка.

Кстати, о транспорте. Даже в Москве, в районах массовой застройки на окраинах до метро надо еще добраться, а пока район не заселен до определенной степени, общественный транспорт не рентабелен, и дополнительные маршруты не торопятся запускать.  Хотя новый московский мэр явно предпочитает заниматься транспортными проблемами города и дорогами, пока этот вопрос стоит остро. Что уж говорить о Подмосковье с вечными пробками на въезде в Москву.

Поэтому при покупке квартиры, независимо от наличия машины,  обязательно обращайте внимание на альтернативные способы добираться до нужного вам места, например, до работы – это может быть электричка, легкое метро, маршрутка или автобус-экспресс.

Объекты инфраструктуры, как обязательные, так и дополнительные, начинают строиться и вводиться в эксплуатацию тогда, когда ими есть кому пользоваться, то есть когда комплекс, большей частью, заселен. Поэтому те, кто въезжают первыми, еще долго будут любоваться обещанными удобствами комплекса только на планах застройки.

Соответственно, наличие инфраструктуры, при прочих равных условиях, влияет и на цену квартиры. В случае строительства большого комплекса на значимом расстоянии от районов старой застройки (таких в Подмосковье большинство, да и в Москве — на ранее нежилых окраинах) квартиры в первом доме (первой очереди) стоят обычно дешевле, чем в последующих, что отчасти компенсирует неудобства первых жителей из-за отсутствия необходимой инфраструктуры и удобного транспорта.

И последнее про инфраструктуру.

Если на территории жилого комплекса запланированы различные излишества, типа фонтана, бассейна, беговых дорожек, розария и т.д., поинтересуйтесь – за чей счет это строится и, главное, будет содержаться, то есть как скажется на стоимости квадратного метра жилья и, впоследствии, — на коммунальных платежах.

(Окончание следует. В последней части разберем юридические риски при покупке новостроек и вторичного жилья)

Другие записи из серии “Новостройка или вторичка?”

Покупаем квартиру: риски при покупке новостройки и вторички >>

Похожие записи: